中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長 柴強
尊敬的宋部長、杜部長、李司長，各位來賓和代表：
大家好！首先，衷心感謝宋部長、杜部長、李司長出席本次活動。剛才宋部長、杜部長、李司長作了重要講話，提出了希望和要求，我們要認真學習貫徹。下面，我簡要講三點。
一、為什么要舉辦學會成立30周年活動
在今年的估價年會中，增加國家房地產價格評估制度建立和學會成立30周年活動的內容，主要是近幾年許多估價機構發展遇到困難，一些估價機構負責人和估價師感到迷惘，需要回顧總結我國改革開放以來房地產估價行業發展歷程，引導大家正視困難、堅定信心、把握大勢、立足優勢、謀劃未來。
1978年改革開放后，我國房地產估價行業幾乎重新開始，發展歷程并非一帆風順。例如，2000年估價機構脫鉤改制時，大家對前景心存疑惑，經歷了痛苦抉擇，后來收獲滿滿。因此，如何克服當前及未來的困難和挑戰，可以從歷史經驗中得到一些激勵、啟示和幫助。
同時，我們在一線的估價人，不能忘記改革開放后房地產估價行業的開創者、先行者、推動者，特別是要感謝為行業和學會發展作出重大貢獻、打下堅實基礎的周干峙會長、宋春華會長、杜鵑會長以及一批專家學者，表揚一批行業中的機構帶頭人、優秀估價師和優秀估價機構。
此外，要給后來的估價人留下有益經驗，使他們無需從頭摸索、少走彎路，在前人的基礎上更好發展進步。人類發展之所以遠超其他生物，除了言傳身教，更重要的是能夠通過文字記載等方式隔代傳承。因此，我們有使命、有責任一代又一代把房地產估價事業傳承下去。
二、30年來房地產估價行業發展的經驗
過去30年房地產估價行業發展壯大，不完全是因為趕上了我國經濟高速增長時期，還在于大家不斷努力探索積累了一些經驗，歸納總結主要有以下幾條。
一是高度重視有關研究。房地產估價是高端專業服務，必須以研究為基礎，有關研究成果既應用于房地產估價師職業資格考試、繼續教育，還提煉為標準規范，引領和指導估價實踐。
二是堅守房地產估價師國家準入類職業資格。堅持房地產估價人員職業化發展，使其把估價當作長久乃至終身職業，并在估價機構里“當家作主”。
三是積極主動參與法規政策制定。關注黨中央、國務院及政府部門的有關決策部署、改革舉措等，盡早為有關政府部門提供服務，同時把估價需求嵌入相關法律法規和政策中，如房屋征收估價。
四是注重標準規范建設。編制了兩項估價國家標準以及有關估價辦法、指導意見或指引，形成了較完善的標準規范體系，為做好估價工作提供了指南。特別是《房地產估價規范》就像是行業的一部“民法典”，而不是一個個單獨的民事法律。
五是與時俱進、守正創新。特別是在估價理論、方法和術語上，結合實際，勇于解放思想、敢于自我革命。比如，很早就認識到房地產估價就是不動產估價，不動產估價就是房地產估價；將剩余法改稱假設開發法，并從靜態分析拓展到動態分析；將收益還原法改稱收益法或收益資本化法；將“估價期日”改稱“估價時點”，再改稱“價值時點”，使之更加準確直觀，等等。
六是主張務實進取、穩健發展。長期以來，明確倡導估價機構做優、做久、做強、做大的發展路徑，倡導專業化、科學化、市場化、咨詢化發展，不斷深化拓展房地產估價及相關咨詢業務。
同時要看到，行業發展中還有不少短板弱項，包括行業自律管理不夠嚴格，業內風險警示教育不夠充分，對業外宣傳推廣行業力度不夠，高素質專業人才比較缺乏，標準規范制定完善進展較慢，機構內部治理不夠重視，惡性壓價招攬業務相當嚴重，過于依賴法定評估和鑒證性估價，開展城市更新、房地產證券化、相關資產處置、相關數據資產等新型估價業務的能力不強。
三、如何面向未來續寫房地產估價新篇章
現在，是房地產估價行業新的歷史起點，進入轉型升級的關鍵期，既要顧及當下生存，更要面向未來謀發展。近幾年大家都很不容易，未來更加充滿挑戰，原因既有估價行業的外部環境變化，也有自身的問題。未來要生存發展，大環境、大趨勢我們無法改變，只有自我演變進化，加快轉變思想觀念，推進轉型升級，有效適應外部環境變化。因此，要抓緊思考、研究房地產估價行業面臨的外部環境以及房地產估價需求和要求將會怎樣發展變化。
行業外部環境發展變化，我以為主要有三大方面：一是我國經濟已步入高質量發展階段；二是房地產市場正在轉型升級；三是數字化、網絡化、智能化等新一輪科技革命深入發展與廣泛應用。未來，經濟社會發展將更加需要專業估價服務，科技手段還難以完全取代估價師，房地產估價行業立足于高端專業服務，評估對象為占社會財富或資產一半以上的房地產，發展空間廣闊、潛力巨大。為此：
一要高質量發展、科學準確估價。無論是鑒證性估價還是咨詢性估價，無論是法定評估還是自愿評估，科學準確都是根基，是對估價的最底層要求。因此，必須放棄“低質、低價、走量”的發展模式，拋棄“走過場、套模板、湊數字”式估價。要提供優質估價產品和服務，穩住存量估價需求，激發增量估價需求。
二要秉持專業主義、長期主義。專業主義是既不盲目擴張、追求做大，也不止步于傳統估價業務，而是要深耕房地產估價業務，在此基礎上適度多元發展，順其自然拓展、做大。長期主義是沒有“速效藥”，而要堅持不懈做好房地產估價及相關咨詢服務，特別是要堅持做難而正確的估價。
三要加強人才培養和內部治理。估價機構需要特別重視吸引培養高素質青年人才，為他們提供良好工作環境和成長空間，按照現代企業制度做好內部治理，建立定期學習研討制度，健全估價資料數據庫。
四要平衡好“消費和積累”的關系。估價機構負責人和股東不能賺到錢就拿回家，應按營業收入一定比例提取企業發展資金，用于人才培養、業務學習、抵御市場波動風險以及本機構“基礎設施”建設等。
五要擁抱并正確對待新一輪科技革命。高質量、高效率、低成本是未來需求趨勢，但并不是盲目跟風推行自動估價，也不是簡單予以抵制，而是要利用大數據、人工智能等新科技，助力估價機構和估價師提高估價效率和準確性，減少估價結果的人為偏差和人為干預。
下一步，我們將同大家一起觀大勢、謀大局、應變局、破困局、開新局，推動我國房地產估價行業沿著高質量發展的軌道行穩致遠。我們堅信，有住房城鄉建設部的堅強領導，有相關部門和單位的大力支持，只要大家以堅定的信心、扎實的行動繼續努力，就一定能再創輝煌。謝謝！