嘉賓觀點摘要
深圳市世聯土地房地產評估有限公司執行董事，瑞聯平臺創始人 李 娜
心之所向、素履以往——用創新詮釋估價行業的未來
觀點摘要：（1）房地產估價行業30年輝煌發展之路彰顯了其專業價值，估價理論體系與人才建設推動行業發展，為我國經濟社會發展提供高質量的專業服務，同時在保障交易公平合理、防范金融風險、維護社會公平正義、推動市場平穩健康發展中發揮了重要作用。（2）當前，房地產估價業務范圍不斷拓展，但市場化轉型仍任重道遠，同時行業青年人才匱乏、復合型人才短缺、梯隊建設滯后等人才問題突出。（3）對國際上眾多房地產估價行業新秀進行深入剖析之后，總結了國際房地產估價行業經驗：一是中小機構深耕細分領域，做到專精特新；二是數字化、智能化應用不斷加深；三是注重跨學科人才的引進與整合，打造復合型團隊；四是平臺化發展，持續優化客戶體驗；五是拓展綠色低碳等新興估價業務，推動社會可持續發展；六是始終以客戶需求為導向，提供創新產品和服務。（4）房地產估價行業正處于轉型發展的關鍵時期，應圍繞國家戰略引領與行業發展要求，通過構建智能化的估價平臺、打造高素質復合型人才隊伍、創新多元化產品和服務、優化高效的組織架構，在新時代的競爭中脫穎而出，迎接更加光明的未來。
中國農業大學土地科學與技術學院副院長、教授 朱道林
不動產估價的現實矛盾與未來趨勢
觀點摘要：（1）現階段的不動產估價行業，是伴隨改革開放的步伐發展起來的。當前處于社會經濟飛速發展的轉型時期，既面臨著巨大的挑戰，同樣存在一系列機遇。因此，思考與探索轉型時期的估價行業發展方向，迎接挑戰，抓住機遇，迫在眉睫。（2）不動產估價行業面臨的矛盾：土地、房地產、資產等估價領域部門壁壘由來已久；市場參差不齊，惡性競爭愈演愈烈；估價技術與服務水平有待提高，算價多于估價；服務政府多于服務企業，程序性需求重于市場需求；AI技術帶來沖擊；轉型時期宏觀經濟與市場低迷，業務需求萎縮等。（3）房地產快速發展的時代早已過去，在當前AI大模型時代，只有轉型發展，主動適應市場需求，主動追求市場需求，主動轉變服務方式，才是唯一出路。只要地球還有人，只要人類還住在房子里，房地產估價就一定有市場。（4）行業轉型發展的未來趨勢：一是堅持理論至上，提升估價能力。在長期積累的基礎上調查市場、認識市場、判斷市場、把握市場、求證價格。在完全競爭市場條件下，土地價格最終來源于土地產出品價格。二是服務好政府需求，更須服務好市場及企業需求，滿足價值需求，提升業務能力是關鍵。三是重視技術賦能的理念，AI、大數據、系統平臺（數據資產）已成為基礎，提升技術競爭力是提升未來競爭優勢的關鍵。
我國臺灣地區不動產估價師公會創會理事長 卓輝華
我國臺灣地區房地產估價新情況、新趨勢及經驗借鑒
觀點摘要：（1）臺灣地區估價師在房地產市場的任何周期都有業務做，即使在房地產泡沫時期，也有大量的不良資產處置、資產證券化、企業重組和并購的估價業務。（2）臺灣地區估價新情況、新趨勢：一是推動法定估價業務，包括公有財產價格、土地征收、容積移轉、土地開發權益分配等；二是建立估價審議制度，由相關估價委員會對估價報告提出意見；三是通過仲裁處理價格紛爭，由相關當事人遴選估價師擔任仲裁人來調解爭議；四是擬定估價技術公報，包括職業道德規范、估價報告示范文本等。（3）1998年10月臺灣地區發布《都市更新條例》，土地稀缺使得都市更新成為建筑開發的主要土地來源，都市更新相關價值評估需要委托不動產估價師。（4）科技是為估價專業人士提升估價效率的重要輔助工具，希望估價師時刻回歸初心與使命，公正客觀專業估價，成為專業顧問、爭議仲裁人等，運用高質量的估價專業服務創造公眾利益、社會信任、產業品牌。
永業行土地房地產資產評估有限公司董事長、黨委書記 潘世炳
把握重大政策機遇 推動房地產評估轉型升級
觀點摘要：（1）當前，國內外宏觀經濟形勢仍然嚴峻，全球經濟下行壓力顯著增強，外部環境更加復雜，國內有效需求依然不足，經濟回升基礎仍需鞏固，但長期向好的趨勢沒有變。特別是2024年9月26日中央政治局會議指出，有效落實存量政策，加力推出增量政策，為行業發展提供了新的方向和機遇。（2）房地產估價行業應立足新階段，洞悉政策內涵，把握發展趨勢，聚焦存量盤活、城市更新、老舊小區改造、綠色低碳、生態價值、數據資產等領域開拓新的估價和咨詢業務，推動高質量發展。（3）估價機構需優化和提升管理水平，強化市場、管理、風控、技術、信息、文化“六位一體”企業管理模式，以人為本，提升研發實力、推動行業交流、加快數字化轉型、樹立品牌形象、加強文化建設等，實現可持續發展。
上海富申評估咨詢集團董事長 樊 蕓
破除體制機制障礙 拓展城市更新與估價服務新領域
觀點摘要：（1）城市更新是城市發展的永恒主題，也是房地產估價行業始終關注的話題。（2）房地產估價機構參與新形勢下的城市更新面臨一些問題，包括政府主管部門觀念有待調整、協同機制有待加強、主動性不夠，以及房地產估價機構邊緣化趨勢。（3）未來發展幾點建議：一是政府主管部門進一步調整理念，明確城市更新必須有第三方市場主體參與；二是加強協同機制，形成聚焦城市更新的合力；三是釋放更多制度紅利，支持房地產估價機構參與城市更新；四是推動中央事權改革成果，反哺整個房地產估價行業；五是協會和房地產估價機構主動作為，進一步轉化調研成果，落地見效。
北京仁達房地產土地資產評估有限公司名譽董事長 閆旭東
向內而生 向遠而行 面向未來估價發展的幾點思考
觀點摘要：（1）回望過去，改革開放波瀾壯闊，土地有償使用制度改革、住房體制改革、國企改制、物權法實施等為估價行業發展提供了蓬勃動力。全國房地產資產總值約600萬億，機會巨大。當前，宏觀經濟下行，整體需求下降，國家和社會對中介機構監管力度加大，責任風險顯露，數字化趨勢，擠壓了房地產估價專業空間。（2）在面對困難和迷茫的時候，想要活下來，只有靠自己。向外，是依靠外部環境的向好和托舉；向內，是依賴內部機制的完善與變革，即通過管理提效激發企業內生動力，重塑企業文化、健全組織、創新工作模式，同時外拓內修，實現穩健發展。（3）從美國估價行業數字化趨勢來看，估價業務委托、估價報告撰寫、案例選取和核驗、成本參數選取、估價結果校驗、估價報告評審等全流程均實現了數字化，數據科技對評估行業的影響主要體現在提高評估效率、優化評估過程、增強評估的準確性和客觀性。（4）面向未來，估價底層邏輯發生變化：從單一的價值評估到房地產全方面評價，從單一時點到全生命周期，從關注市場價值到考慮收益價值，從偏重比較法到更看重收益法，從現時估價到貸后重估、處置估價等，從關注評估結果的合理性到評估程序的合規性。房地產估價機構需要運用數據科技手段，進行流程再造。
河南省房地產估價師與經紀人協會會長，河南宏基房地產評估測繪有限公司董事長 丁金禮
“專、精、靈”是中小房地產估價機構生存發展之路
觀點摘要：（1）房地產估價機構應是提供估價專業服務的中介機構，應具備一定的“產、學、研”能力。一是生產能力，指出具報告、收取評估費，是區分機構大小的重要標志；二是學習能力，包括學習準則、估價原理方法和其他相關知識，是區分機構專業水平的標志；三是研發能力，指研究估價參數，研發延伸業務，創新新興項目，是區分機構是否“強”的主要標志。（2）房地產估價機構需要面對、解決的問題：一是部分機構重視營銷，輕視市場資料研究；二是關注經營業績排名，未能體現估價本質；三是片面理解報告質量，套版實現彎道超車；四是部分機構缺乏預期，影響未來發展布局。（3）中小房地產估價機構的特征：一是所在地城市規模小，經濟發展潛力弱；二是機構人員數量少，辦公場所不夠大；三是地域分布廣泛，市場不可或缺。（4）中小房地產估價機構需要真正改變觀念：一是改變執業理念，專業才能持久；二是培養總監人才，保證估價質量；三是部分機構營收低迷，適時整合有利發展。（5）中小房地產估價機構的生存發展，應避開大機構業務輻射的影響，發揮自己的優勢。一要靈，體現在對市場反應靈敏，承攬業務迅速；但房地產估價機構的“靈”需要修正，要有底線。二要專，體現在對某些業務領域“專有”，對市場研究有“特長”；估價機構做“?！睉l揮地利優勢，研究專項估價，搜集分析資料，甚至可以做專家輔助人。三要精，體現在傳統業務“技術精”、拓展業務“思路清”、創新業務“研發精”；中小機構做到“精”需要具備的條件包括企業文化“崇尚精”、從業人員“能力強”、激勵具有“適用性”。
深圳市國策房地產土地資產評估有限公司董事長 駱曉紅
大型房地產估價機構的未來發展
觀點摘要：（1）當前，國際大環境、國內經濟轉型升級、房地產進入存量時代、資產負債表衰退等環境與形勢變化給大型房地產估價機構帶來挑戰，面臨供給、需求、擴張、管理、創新、人才和傳承等七個方面的問題。（2）“五大行”發展經驗：均是百年老店，專業能力強、服務領域廣泛，注重人才建設、品牌宣傳、研發投入和本土化發展等。（3）大型資產評估公司發展經驗：有獨特的行業背景，集中于北京、上海、深圳三個城市，擴張模式包括設立子公司或分公司，專業能力以會計財務為基礎，服務行業領域跨度大等。（4）大型房地產估價機構成功發展的因素包括“天時”“地利”“人和”三方面，即發展起步時間較早、集中于北上深三個經濟總量高的城市、聚集了素質較高的人才。（5）大型房地產估價機構未來發展的思考：一要活在當下，降本增效、開源節流、練好內功、夯實基礎。二要謀劃未來，包括制定發展戰略、加強人才建設、提升專業能力、完善公司治理、圍繞客戶需求擴大服務領域、合作并購、科技賦能、研發創新、傳承發展。
「聯城行」首席創始合伙人，上海聯城房地產評估咨詢有限公司董事長 許 軍
估價專業的價值與未來
觀點摘要：（1）房地產估價專業的五種核心價值，包括滿足社會發展需求、專業獨立不依附、充滿活力與生機、因專業而受尊敬和積累知本的長期價值，分別對應馬斯洛需求層次理論中的生存需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我實現。（2）識別五種核心價值是為了堅定專業信心，并辨識房地產估價未來發展方向：一是緊緊圍繞社會發展對房地產的根本需求；二是堅持做真實價值的朋友，獨立判斷，客觀評價；三是與時俱進，研究新技術、新模式，創新發展；四是深耕專業和鉆研精神，敢于做正確而難的事；五是尊重知本的邏輯，尊重人才，堅持長期主義，傳承專業，傳承企業。（3）本質上，房地產既不是投資品，也不是消費品，而是一種生產要素。房地產估價行業是圍繞房地產/土地/自然資源這一重要的生產要素而展開的專業服務行業，是生產性服務業的重要組成部分。我國服務業的發展是不充分與不均衡的，生產性服務業的占比提升空間巨大。（4）當下房地產估價行業正在呈現的三個發展趨勢：一是新模式，房地產估價行業要圍繞房地產資源的要素利用效率的提升，成為創新型生產性服務業的重要組成。二是新服務，即以城市更新、自然資源領域為代表的多專業集成與全周期服務。三是新技術，即以AI為代表的技術革命帶來行業變革。（5）估價機構為適應新模式、新服務、新技術，要培養“新估價師”，打造“新組織”。新估價師，應以新技術的應用能力為衡量；新組織，應以現代企業制度先進性為衡量。
清華大學建設管理系教授、博士生導師 吳 璟
建筑數據資產化及其價值評估
觀點摘要：（1）當前，數據已經成為和土地、勞動力、資本、技術并列的第五項生產要素。我國建筑領域信息化、數字化起步早、投入大，BIM、IoT、數字孿生等技術在建筑領域快速興起并日趨廣泛應用，使得建筑尤其是收益型物業成為數據“富礦”。（2）建筑數據的作用在建筑物全生命周期管理過程中得到體現并日趨強化，數據要素的應用成為房地產行業實現發展動能轉換的關鍵性機會。（3）率先在收益型物業領域推動建造數據資產入表不僅具備現實可行性，更是構建與新質生產力相適應的新型生產關系的要求。（4）“增量分析法”形式的收益法最適合用于評估收益型物業建筑數據資產價值，房地產估價行業在開展此類業務方面具有先天優勢?；谑找娣ㄔu估收益型物業建筑數據資產價值仍存在一系列技術難題，亟待依托試點項目集中研究解決。
上海百盛房地產估價有限責任公司總經理 楊 斌
面向未來的城市更新評估咨詢服務
觀點摘要：（1）新時期城市更新高質量發展目標帶來一系列新挑戰，但也產生了專業服務的新需求。上海創新提出了責任規劃師、責任建筑師和責任評估師“三師聯創”機制，推進城市更新高質量發展。（2）房地產估價師在識別低效利用、感知價值、關注房地產權益、熟悉政策、經濟評估等方面的專業優勢，能夠勝任城市更新中責任評估師的工作職責。（3）城市更新中評估咨詢的業務方向，包括謀劃計劃階段的調查評價和更新單元識別、功能定位和更新方案編制、專題研究、產權歸集方案和可行性研究、社會效益分析和風險評價；規劃設計階段的經濟可行性分析、多目標綜合評價；開發建設階段的房屋征收評估、土地出讓、補地價評估、抵押融資評估等傳統業務，以及成本控制，為專項債、專項借款等進行可行性分析；運營階段的租金評估、不動產證券化評估、退出價值評估，以及定位策劃、投資分析評價等；更新項目的后評估與監測，開啟新一輪的評價。（4）房地產估價師在評估測算、投資分析、協作溝通以及報告制作等方面積極提升能力，主動迎接與承擔城市更新等各領域對專業服務的需求。
圓桌對話：未來房地產估價發展暢想
主持人：王波（深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司董事長）
對話嘉賓：
高喜善（北京首佳房地產土地資產評估有限公司董事長）
胡 峰（戴德梁行北區董事總經理）
李秀榮（廈門均達房地產資產評估咨詢有限公司董事長）
李華勇（深圳市國房土地房地產資產評估咨詢有限公司總經理)
王云松 (海南正理房地產資產評估測繪有限公司總經理)
常忠文（安徽中安房地產評估咨詢有限公司總經理）
王 波：（1）30年房地產估價行業發展，從業者感到受益匪淺。我們的理論基礎、知識積累、實踐經驗和寫作功底都來源于房地產估價，必須要加強知識研究，把估價當做終身職業。（2）未來已來，人工智能將會極大的沖擊各行各業，估價行業也不例外。當前，很多自媒體從業人員并不懂房地產，估價師有天然專業優勢，應學會對外宣傳自己、宣傳行業，用自身專業影響客戶、影響社會。（3）估價行業面臨經濟環境、房地產市場、科技進步三個方面的轉變，年輕估價師應更好應用AI，未來估價業務還有很多拓展和延伸空間。
高喜善：（1）這次會議意義重大，參與者深感時代變遷，傳統業務正面臨行業內卷的局面，需圍繞估價的核心邏輯，積極拓展城市更新等領域的相關估價服務。（2）城中村改造是當前需高度關注的業務領域，國家和地方出臺了一系列政策推動城中村改造，其巨大的空間為估價師提供了許多機會。（3）估價機構需結合客戶需求，積極參與其中，掌握影響價值的核心因素和變化規律，提供深度顧問服務并對結果負責，以在房地產以舊換新的大潮中尋求發展。
胡 峰：（1）房地產估價師應圍繞房地產發展的三個階段（建設時期、存量市場、資本市場）提供專業服務，當前仍處于初級階段，應對未來發展充滿信心。（2）新一輪科技革命對行業的沖擊是不可避免的，估價機構可以更好運用AI技術助力高質量發展。未來，房地產估價機構需重視數據價值，提升專業性和培養人才，“專業+人才”是未來發展趨勢。（3）金融領域的評估將成為重要發展方向，涵蓋融資與交易等廣泛領域，其中銀行類業務占比很大，資產證券化、公募REITs等也具備很大潛力。（4）估價行業應充分利用評估資源，挖掘數據背后的價值。同時，努力提高自身社會地位和影響力，培養接班人，為經濟發展貢獻力量，為行業未來發展打下堅實基礎。
李秀榮：（1）人工智能不可能取代房地產估價師的專業價值，如估價師現場實地查勘、與客戶一對一交流、工作經驗的積累等是技術不可替代的，可以利用新技術助力提升服務水平。（2）行業應關注鄉村振興等領域的評估需求，搭建評估數據庫。（3）行業應形成開放合作、資源共享的模式，利用平臺降低成本、提升效率，推動數據資產化，以應對市場挑戰。
李華勇：（1）未來估價機構將深耕某一個領域專、精發展，估價師應擁抱人工智能，創新服務模式和收費方式，提供最高最佳利用分析，實現與客戶共贏。（2）估價機構需轉變思維，提供更多非標準化產品，探索發展合伙制模式。（3）估價機構可通過服務創新、細分領域深耕、業內整合及跨界發展等方式，實現可持續發展。
王云松：（1）大中小估價機構都應從傳統的評估業務走向咨詢顧問業務，估價業務會長期存在，估價師也應善用人工智能以保持競爭力。（2）未來，人工智能可能會對評估行業帶來一定的沖擊，但只是輔助的估價手段。（3）AI可能會替代部分估價師的工作，甚至改變行業生態，估價師需盡快且積極地使用人工智能。
常忠文：（1）估價是技術、藝術以及經驗的結合，人工智能可能會對簡單的估價業務帶來影響，但是特殊的、個性化的、利益主體多元的業務仍需要專業的估價師來完成。（2）估價機構應積極擁抱人工智能來輔助決策。未來行業應培養跨學科，既懂技術、又懂管理的復合型人才以應對未來挑戰。（3）估價師應依托專業素養和從業經驗，聚焦房地產估價、評價、咨詢三個領域，從房地產全生命周期管理出發，在金融、保險、養老等國計民生領域發揮作用，實現轉型升級。（4）面對傳統估價受沖擊的現狀，應持謹慎樂觀態度，人類社會還是人類占主導。