——優秀房地產估價師代表
胡峰
戴德梁行北區董事總經理 胡峰
熱烈祝賀中國房地產估價師與房地產經紀人學會成立30周年。在這個重要日子里，能夠作為優秀房地產估價師代表在此發言，我深感榮幸。這份榮譽不僅僅是對我們個人的嘉獎，更是對我們過往多年堅持的充分認可，是對現階段拼搏奮進的誠摯激勵，也是對未來估價行業不斷創新與高質量發展的深切寄望。
人生最開心的事情就是做自己喜歡的事。我記得上學時朱道林老師說“學好了估價有一碗飯吃”，我一直銘記于心，努力學習，希望畢業后能有這樣一口飯吃。畢業后非常幸運成為《中國房地產估價師》雜志擔任編輯，能經常和行業前輩大師打交道，耳濡目染下，開拓了我的視野，也提高了理論認知。三年后我想了想還是得需要估價實踐，于是進入了一家國際房地產咨詢公司，想了解他們都在做什么。就這樣一路走來，在房地產金融，特別是房地產資產證券化方向越走越深，做了一些事，也有一些體會。
回顧房地產估價行業過去的經驗，我認為既要“不變”，有所堅守；又要“求變”，有所革新。不變之處在于，房地產估價在我國房地產行業健康發展中扮演著舉足輕重的角色。作為房地產交易公平公正的基石，房地產估價為交易雙方提供了合理的價格參考依據。特別是在房地產金融這個交叉領域，合理的估值可為金融機構與投資人提供可靠的決策依據，為房地產市場的良性運轉、為金融市場的穩定發展牢筑安全底線。
求變之處在于，房地產行業的融資需求是在變化中發展的。無論是從間接融資向直接融資的轉化，還是從增量資產向存量資產的轉變。我們房地產估價師如何找到自己的位置發揮專業服務，是多年來我一直思索的問題。如今有一些想法，和大家做個匯報拋磚引玉。
2005年前后，快速成長的房地產企業有急迫的直接融資需求，逐步謀求香港H股上市，那時我剛進入機構，有幸參與到龍湖地產、金隅集團、萬達集團等知名房企赴港上市，以及北京華聯新加坡發行REITs等評估工作。從而了解到房地產直接融資業務中評估的要求，也為后續房地產證券化業務開拓打下了基礎。
2008年，國務院辦公廳首次提出“REITs試點”后，我們便開始了對資產證券化REITs這類產品進行研究，到2024年已經是第十六個年頭，這期間參與以下幾個方面的工作：
第一是參與規范起草。這些年我參與了比較多的證券化業務規范草擬工作，其中包括中房學的《房地產投資信托基金物業評估指引（試行）》，《深圳證券交易所資產證券化業務問答》，以及公募REITs制度中涉及估值的內容等。在這一過程中，我們將在實踐中沉淀的經驗和提煉的問題如實地反饋給政策制定者，尤其是讓房地產系統外的監管者進一步了解評估業務、重視評估業務。
第二是堅持不懈開展研究。多年來我們陸續推出一系列專題報告，包括連續發布了八年的《亞洲REITs研究報告》，持續五年發布了《中國REITs指數之不動產資本化率調研報告》。這些報告全部是公開公益發行，在市場上產生了較大的反響。我們考慮問題一定不能只是從公司的角度而是要從行業角度，把行業的規律找出來，大家都按規律辦事，行業才能健康發展。
第三是積極探索實踐。從2008年開始研究海外REITs到2014年順利完成了中信啟航市場第一單的類REITs估值，到現在目前市場上類REITs、CMBS發行總規模超500單；公募REITs目前發行57單，其中不動產REITs34單。
最近公募REITs如火如荼，從估值角度看， REITs產品的定價高度參考評估師的資產估值。房地產估價師的工作在REITs中意義重大，對投資人的投資決策、管理人的經營決策尤其是風險防范起著至關重要的作用。估值結果的準確性直接影響各方決策的科學性與合理性。
可喜的是，經過試點階段三年的探索，公募REITs市場已形成以收益法（DCF）作為主要估價方法的實踐共識，同時以資本化率作為對估值結果合理性驗證的重要參考依據，得到了原始權益人、監管和投資人的認同，研究發現REITs不動產權類資產發行時資本化率水平與市場大宗交易提取資本化率水平接近，說明不動產權類公募REITs底層資產的估值具有較高的合理性。行業對房地產估價師的專業性高度認可，從而大大提升房地產估價師在資產證券化和公募REITs的作用和社會地位。
各位領導、各位同仁，REITs的不動產資產類型豐富多樣，前景非常廣闊。我們測算過，目前美國REITs市值占股市在3%，我國僅占到0.14%左右，擴容潛力巨大，是當前新形勢下的新機遇。
展望未來，隨著房地產存量市場的進一步發展，不動產“投、融、管、退”模式不斷成熟，估價業務將從傳統模式不斷向高質量的咨詢顧問、工程盡調、ESG服務、資產管理服務等全鏈條多元化服務發展，同時也會對房地產估價顧問隊伍提出更高的要求。我們愿繼續秉持理想、付諸行動、堅持不懈，與各位攜手共進。
最后再次對中房學的認可和肯定表示感謝，我將永遠懷著謙遜和感恩的心態，不忘初心，砥礪前行。
謝謝大家！