摘要：本文是為參加中房學“30 年·我與房地產估價”主題活動而撰寫的一篇紀念文章。作者回顧了個人轉行房地產估價的緣起、30年的從業經歷及參與的多項專業活動；由衷感慨房地產估價發展進步的中國速度；深刻體悟房地產估價之道貴在實踐、難在實踐的行業特點；殷切冀望房地產估價大有可為的前程愿景。
關鍵詞：房地產估價；估價制度與標準體系建設；估價理論與實踐
一、一個理科學人非自覺轉身的小故事
我與房地產估價的牽手緣起于一段30年前并非自覺的邂逅。
那是在上世紀的1993年，門啟風來萬木春，改革潮涌百業興。計劃經濟年代默默無聞的房地產業開始嶄露頭角，日漸繁榮的房地產市場和多元社會經濟活動翹首期盼房地產估價師的專業服務。可是，在那個時候國內能有幾人懂房地產估價？行業要發展，教育須先行。于是建設部從英國請來房地產估價專家，為國內大學擬開設房地產估價課程的高校老師先行培訓，對接單位是筆者所在的部屬蘇州城建環保學院，該院的城市管理系早在1985年便順應形勢創辦了國內首個房地產經營管理本科專業。為了給授課專家配備口語翻譯，院領導不問專業是否對口在系里物色了四個英語基礎相對較強的教師，本人慚忝其列。此前我們四人誰也不知道房地產估價為何物，英語也只有讀、寫的半邊手藝，口語能力十分勉強。工作需要就是命令，課程任務便是志趣，不由分說我們四只鴨子就這樣被趕上了架。我們要求英國專家盡快把培訓講義寄來，以便事前能對房地產估價有個初步概念。猶記得我為S.Gronow教授作翻譯，上講臺前他祝我“Good luck”，我由衷地答復“I need it”。所幸培訓過程基本順利。事后培訓講義經字斟句酌的推敲翻譯后由建工出版社出版，成為國內較早的房地產估價導論性讀本[1]。因當時還缺乏統一、權威的房地產估價術語中文表達，讀本采用了較為罕見的中英文雙語刊印。
因了這一機緣，英方專家成功為我申請到了英國文化委員會的基金資助，使我得以作為訪問學者在1995-1996年間去英國研修房地產估價。我也的確沒有讓他們失望，在快速彌補房地產估價系統理論后，利用一個理科學人的邏輯思維強項，很快找到研究課題，接連完成兩篇論文[2,3]。其中前者針對困惑英國房地產估價界多年的傳統投資法中的所謂Bowcock估價悖謬，提出系因租期率調整幅度欠科學的個人見解。并導出租期率隨租約租金、市場租金、剩余租期及全風險收益率變化的一個多元函數關系式，從而徹底解決了Bowcock類型的估價悖謬。第二篇論文是對英國業界當時正在熱烈討論的現代投資法折現現金流技術推廣運用中的瓶頸問題——由非完善可比實例交易市場數據難以同時提取租金增長率和等收益率兩個關鍵參數難題提出數學解決方法。文章被英國房地產估價界權威B.Macgregor教授推薦給房地產雜志Estates Gazette后破例在第一時間報道發表，引起業界積極反響，相繼有后續文章跟進討論。
英國東道主見我這個房地產估價新人竟能后來居上，既感意外又寄厚望，遂主動增加資助經費，使我的身份很快由訪問學者晉升為博士生(Doctor Candidate)。轉年10月我因個人原因終止攻博回國，恰好趕上參加國內舉行的第二屆房地產估價師執業資格考試，隨即取得了中國房地產估價師的執業資格證。國家政策允許持證高校教師注冊并兼職從事房地產估價業務，我隨之受聘于一家房地產估價機構，課余時間幾乎全都投入到公司的房地產估價實務項目里。未曾料到就此一干廿五載，而與我的老朋友——原從事專業則漸行漸遠，不免讓我有種“候門一入深如海，從此蕭郎是路人”的感受。
二、專業的人做專業的事
入行適逢其時，遇此黃金時代，房地產行業繁榮興旺、一路開掛，成為國民經濟的擎天一柱。房地產估價業也風生水起，突飛猛進。時代變遷造就的這個平臺，吸引了一大批優秀人才踴躍加盟，他們銳意進取，勇毅篤行，為現代中國房地產估價業的快速崛起奉獻了自己的青春和智慧。三十年前，這里還是一片空曠荒蕪的不毛之地，今天矗立在我們眼前的已是一座基礎堅實、配套完備、架構科學、規模恢宏、管理有序的現代化產業大廈，她的開發建設為社會提供了獨一無二的專業服務，給國家作出了前所未有的另類貢獻。這是房地產估價的中國速度，值得我們每個估價人驕傲。撫今追昔，不由得讓我們對這座大廈的拓荒者、設計者、建造者和管理者心生敬意。我們常說專業的人做專業的事，如果這個專業的人還有能謀善斷的管理能力和精益求精的敬業精神，那便是行業的福澤，估價人的幸事。
三、行業興旺，匹夫有責
新興行業的有序發展需要一系列配套制度的建設和技術標準的制定，它們專業性強，工作量大。先驅者白手起家，玉汝于成。也正是有了這一項項具有里程碑意義的基礎性工程的圓滿落成，成就了中國房地產估價業的成長和成熟，從中也讓我們看到了她一路走來的艱辛和沉穩。
俗話說“眾人拾柴火焰高”，我個人應邀參與了較多的行業專業活動，能為中國房地產估價事業奉添三兩枝柴薪是我的榮幸。
2000年參加中房學的首次房地產估價學術征文大賽，提交的論文[4]獲“深圳沈大杯”征文大賽一等獎
2000-2020年參與全國房地產估價師資格考試的征題、命題、審題、評卷工作
2005年參加國際房地產評估論壇，提交論文[5]《古建筑價值評估新方向》
2006-2018年參與房地產估價師繼續教育全國必修課和地方必修課、選修課講課
2009-2018年多次與會研討、修訂《房地產估價報告評審標準》
2010年獲評首批中國房地產估價師學會資深會員
2011年獲香港測量師學會會員資格認證
2012年5-6月受邀審閱國家標準《房地產估價規范》和《房地產估價術語標準》、提交個人修改意見并參加兩標準送審會
2012年10月參加關于國家標準《房地產估價規范》和《房地產估價術語標準》審查驗收會
2012-至今 受中房學委托，評審房地產估價報告
2015年參與修改《房地產抵押估價指導意見》
2015年參與“房地產估價國家標準知識競賽”命題
2017年評審“2017中國房地產估價年會論文集”
2017年參會“房地產司法鑒定估價研討會議”
2017-2021年參與多輪全國房地產估價師執業資格考試大綱和教材修訂
2019-2020年參與修改《涉執房地產處置司法評估指導意見》
2020參與修改《房地產損害賠償估價指導意見》
上面這張簡表在他人看來未免顯得枯燥乏味，但它記錄的活動樁樁件件都會引起親歷者鮮活的回憶，其中還不乏有趣的故事。這些看似豐富緊湊的活動其實遠不及學會日常業務工作內容之萬一，但它們的確在一定程度上反映出中房學為中國房地產估價的健康發展謀篇布局、辛勤付出的一個側影、一個腳注。
由于歷史的原因，第一代估價人幾乎都是割舍了原學專業、半路出家的拓荒者，他們為我國房地產估價業的誕生、發展和壯大作出了無遜于科班專家的杰出貢獻。每個人轉行的緣由各不相同，也各有各的傳奇，但一無例外的都是中國房地產估價業的有緣人。他們從業三十年后不再年輕，已經或即將退居二線，年富力強的中青年估價師正迅速成長為中國房地產估價行業的中堅力量。隨著國家經濟社會的急劇變化，房地產估價面臨著新一輪的機遇和挑戰。開拓估價服務的新方向、新領域和新技術已成為新一代估價人繼往開來的新課題。行業興旺，匹夫有責。青年估價師們，使命在肩，任重道遠啊！
四、紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行
“擇一業，忠一生”，三十多年的從業生涯讓我深切地認識到房地產估價其實是個邊緣性、交叉性、綜合性超強的行業，其涉及知識面之廣、能力面之寬，360行中鮮有能與之匹敵者。咋看之下，她的入口大門樸實無華，待歡欣進入后，越向縱深行，越覺內里別有洞天，山高水深，荊棘叢生。房地產估價的高深倒不是因為她的理論有多么深奧，而是因為其實踐作業頻頻遭遇的困惑。哪怕一個稀松平常的估價項目，都要求估價師具備理工文法商多學科知識和對這些知識的綜合應用能力。尤其是估價測算中的公式選用、參數取值、市場趨勢判斷等無處不在的非確定性的確定性抉擇。其實這還僅僅是估價實踐棘手的開胃菜，“理論是灰色的，生命之樹常青”，來自現實生活中的估價項目千姿百態、復雜生動。它們常常不按常規出牌，要么是估價對象的實物、區位、權屬狀況異常，要么是估價目的、價值類型、估價依據特殊，或此或彼地有別于教科書中陳述的那般典型完美。這類估價業務給入行多年的估價師也會帶來不小的困惑，常令他們茫然失措、無所適從。這尤其考驗估價師的因地制宜、相機行事的從業經驗和處理藝術。凡此種種，都注定房地產估價不是一門僅靠課堂教學和書本學習就能掌握的專業技能，在她身上尤其充分地體現出了“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”的學科特點。因此一個房地產估價師的成長成熟必須長期深入估價作業一線，通過沉浸式的估價實踐去見多識廣，積累經驗，練就既原則又靈活、既科學又藝術地處置估價難題的能力。由此聯想到房地產估價師的理想培養之道或許應該是既有高等院校的專業學習，又有估價機構的師徒帶挈，前者潛心理論學習，后者聚力實踐歷練。
就我自己的經歷而言，如果說我是用了一年的時間強化彌補了相應的理論知識得以快速轉行到房地產估價專業上來的話，那我是花了整整30年的時間浸潤在豐富多彩的估價實踐中，藉此不斷學習，長年積淀，與時俱進。“吾生也有涯，而知也無涯”，活到老、學到老當是這個行業的規律。
五、前路漫漫，大有可為
歲月如歌，流年似水，自與房地產估價萍水相逢以來，不覺已半個甲子了。今天是中國房地產估價的而立華誕，她英年鼎盛，風華正茂。而我自己則已桑榆向晚，青春不再。年輕的中國房地產估價師們，此行入門不難，走通不易。放眼未來，前路漫漫，大有可為。望后來諸君且行且珍惜。
回望來程，感慨良多，千言萬語或可濃縮成下面16個字表我心跡：
青青子衿，悠悠我心；執子之手，與子偕進！
謹以本文向開業30周年的中國房地產估價致敬！
參考文獻：
[1] F.Plimmer, N.Turner & S.Gronow. 房地產估價導論. 胡至廉等譯. 北京：中國建筑工業出版社，1996
[2] 吳守志. An approach to determine term rate of reversionary freehold. 蘇州城建環保學院學報，1996，4：59～65.
[3] Wu Shouzhi. The determination of equated yield of freeholds using imperfect market evidence. Estates Gazette, 1995, No9525: 150～152.
[4] 吳守志，金建清. 公有住房使用權評估的拆遷安置價值分析法[J]. 中國房地產估價師，2000,1：21～24.
[5] 吳守志，金建清. 非文物古建筑價值評估初探[M]. 2005國際房地產估價學術研討會論文集. 北京：中國建筑工業出版社，2006：283～290.
作者：吳守志
工作單位：蘇州科技大學、蘇州信誼行房地產土地評估咨詢有限公司