（許軍?佟圣楠）
摘要：在過去的三十年里，中國房地產估價行業不僅見證了國家的繁榮發展，更經歷了自身的深刻變革。自1994年實施房地產價格評估制度及評估人員資格認證以來，這一行業的成熟不僅體現在技術和規范的完善上，更在于它在社會經濟結構中所扮演的重要角色。世界百年未有之大變局加速演進，加快構建房地產發展新模式、發展新質生產力迫在眉睫，房地產估價行業在調整和創新的過程中，深入理解和重新定義其核心價值和貢獻是關鍵。而在另一個維度上，對于身在房地產估價行業中的從業人員來說，30年的發展過程，意味著職業生涯與一個行業的共生共渡，這個過程還原到人的基本需求來看，也體現出行業的獨有價值。因此筆者嘗試基于馬斯洛的需求層次理論，結合行業從業人員與行業共同成長、共同發展中的多層次的需求實現，進行總結和對應，提出了估價專業對于從業人員有“滿足生存需求、專業獨立不依附、充滿活力與生機、因專業而受尊敬、逐漸積累專業的長期價值”等五個層次的重要意義。回顧過去三十年的發展歷程，中國房地產估價行業已成為不可或缺的專業領域，為社會經濟的發展做出了重要的貢獻。展望未來，這個行業有望繼續其創新與發展的腳步，為中國乃至全球的經濟市場貢獻更多的專業價值和智慧。同時重要的是，在每個從業者個體來說，這是一個不斷認識行業豐富的內在價值和意義的過程，這個過程同時也反映在每個從業個體本身的自我覺醒與成長。在中國房地產估價師與房地產經紀人學會成立三十周年之際，我們更應該認識到這個行業的長期價值，并積極推動其向更高標準、更大范圍的發展前進。
關鍵詞：房地產估價；長期價值；馬斯洛需求層次理論；新質生產力；全要素生產率
在過去的三十年中，中國的房地產估價行業經歷了深刻的變革與發展。自1994年國家正式實行房地產價格評估制度與評估人員資格認證制度起，這一行業不僅在技術和規范上日臻成熟，更在社會經濟結構中扮演了不可或缺的角色。伴隨著中國房地產市場的蓬勃發展，估價專業不斷地在實踐中探索和優化，成為了一個極具活力的領域。值此中國房地產估價師與房地產經紀人學會成立三十周年之際，我們有必要回顧和總結這個專業的長期價值，展望未來的發展方向。
房地產估價，作為一個專業領域，其價值不僅僅體現在對價格的客觀評估上，更在于其對經濟社會發展的深遠影響。通過準確的市場價值分析和專業咨詢服務，估價師幫助市場參與者做出理性的決策，促進資源的合理配置和市場的健康發展。同時，隨著市場經濟的發展和法規的完善，房地產估價行業也在不斷地推動自我革新與專業進步。
作為行業的熱愛者和長期從業者，筆者深刻感受到這個專業對于個體的職業生涯和專業成長的重要意義及其蘊含的重要價值。一個行業的發展，不僅帶來對社會、經濟等外在的重要作用，同時也對每個身在其中的行業從業者帶來重要影響，這種影響對于每個個體來說，不僅非常重要而且深刻，事實上這個影響對于行業發展來說也是一個重要的維度，這也是行業多年來所較少研究的。行業需要有優秀的人才推動才能持續健康發展，因此非常有必要針對行業對于從業人員的這種影響和作用做深入的分析研究。因此我們結合馬斯洛的需求層次理論，我們來探討房地產估價專業價值對于從業者的作用和意義，有以下五個方面：
一、滿足從業者的基本生存需求
房地產估價作為經濟活動中的一項關鍵服務，不僅僅是對物業市場價值的簡單測算，更是滿足個人與社會發展需求的重要基石。特別是在人口密集、經濟活動頻繁的地區，其作用尤為明顯。
根據七普的統計和測算，中國城鎮住宅的總面積約為350億平方米，住宅房地產的總價值則大約為500萬億，上海的這一數據分別為7億平方米和40萬億。隨之產生海量的房地產相關的經濟、社會活動，因此房地產估價行業等相關的專業服務需求的市場潛力巨大，足以在可預見的未來內滿足從業者的基本生存需求。此外，在推動房地產行業向新發展模式轉型的過程中，關注存量市場的城市更新和自然資源的綜合價值，是當前發現行業發展新的動力來源和實現高質量發展的關鍵策略，在這一過程中也產生了大量的估價相關專業需求。
以香港和上海為例，2023年香港的GDP約為2.7萬億人民幣，注冊估價師人數超過3000人。相比之下，上海的GDP則高達4.7萬億人民幣，但注冊估價師人數只有1000多人。上海的GDP高于香港，理論上對估價服務的需求更大。然而，估價師的數量并不成比例，這意味著隨著市場的進一步發展，估價專業服務還會有更多的需求，估價服務的供給還需要有新的量和質的提升。
房地產估價服務類型多樣、內涵豐富、專業性強。中房學編制的《房地產估價業務目錄》涵蓋了評估、評價及咨詢等76個小類業務；《上海市房地產估價行業業務指南（試行）》則進一步將估價業務細分為4大類共84種業務類型。這些類型覆蓋了從住宅、商業到工業物業的估價，幾乎涵蓋了房地產市場的全部領域。這種詳盡的分類不僅顯示了房地產估價行業的復雜性和專業要求，也彰顯了估價服務在維護房地產市場秩序和促進資源合理配置中的核心作用，是市場運作不可或缺的一環。
房地產估價業務類型
房地產估價服務不僅是技術活動，更是滿足個體和社會生存需求的一種保障。隨著經濟的不斷發展、城市的更新和需求的變化，估價行業將繼續擴大其影響力，對經濟社會發展起到支撐作用。從行業30年發展來看，經濟發展、房地產行業有沉浮起落，但是估價行業因專業服務的旺盛需求，始終保持了良好的生命力和發展空間，對于認真踏實好學勤奮的行業的從業人員，都可以得到個人的生存需求的基本保障。
在眾多的社會各種就業崗位的收入水平來看，估價師作為高知識水平、高專業水準的崗位，收入水平保持在中等較高的水平上，在上海這樣的高消費水平的城市，估價師也能保持一個相對比較體面的生活水平。
二、體現專業獨立不依附的特質
房地產估價行業，在過去30年的發展歷程中，已成為我國經濟社會發展的重要支柱。其核心價值在于專業獨立性，這使得房地產估價不僅是技術性的分析判斷，更體現一種對公平交易和市場健康的“第三方”的專業意見。行業一直以“獨立客觀公正”為最重要的價值理念，走了一條“專業獨立不依附”的道路，我們可以深入探討這一職業的長期價值和其背后的深層意義。
房地產估價師的獨立性是其職業行為的基石。這種獨立性保證了評估結果的客觀性和公正性，使估價師在評估過程中不受外界因素的不當影響。在市場經濟中，這種專業獨立性尤為重要，因為它直接關系到房地產交易的公正性和透明度。
一方面，盡管房地產估價單個項目的收費可能不高，但這種價格結果同時也帶來了正面效應，相當程度上減少了因經濟利益誘惑導致的職業道德風險。估價師通過分散的業務項目保持經濟獨立，在面對眾多的個案估價業務活動時，單個項目的收費不會影響整體的發展，相當程度上避免了因項目的大額收費帶來的外部影響。另一方面，房地產估價師資格的獲取難度高，這不僅確保了從業者的專業能力，也提高了行業門檻，防止不具備專業能力的人員進入，保持了行業的整體質量和信譽。同時，嚴格的資質監管和持續的職業培訓確保估價師能夠在變化的市場環境中保持其專業知識的前瞻性和更新性。
在估價企業的層面，自從行業脫鉤改制后，在市場化的企業管理模式下，房地產估價機構“自負盈虧、自謀生路”，保持了企業重大決策的自主性。這種自主性帶來的好處是對于規范經營的企業來說，可以保持自主經營決策，也自主承擔對應責任和風險，更重要的是在于保持評估過程的獨立性和客觀性的自由。正如孟子《富貴不能淫》言：“富貴不能淫，貧賤不能移，威武不能屈，此之謂大丈夫”，絕大多數的估價機構和估價師，在面對各種壓力和誘惑時，仍然能夠堅守職業操守，維護了評估的獨立性和公正性，這也是區別于其他眾多不同行業的獨特一面。
房地產估價行業的獨立性不僅是職業道德的體現，也是市場經濟健康發展的需要。在促進房地產市場透明、公正的同時，也保護了消費者和投資者的權益。近期恒大的“假賬”事件帶出的專業服務機構被綁架操縱的嚴重后果，更說明了估值、審計等這類專業服務獨立性的重要性。展望未來，隨著市場的進一步成熟和法規的完善，房地產估價行業將繼續在維護經濟秩序和推動社會公正中發揮其不可替代的作用。這一行業的長期價值，在于其堅守專業獨立的原則，是房地產市場不可或缺的核心力量。
三、具有新質生產力特質的創新活力和發展空間
新質生產力的興起標志著生產力的重大飛躍，其特征在于引入新技術、新服務和新業態。新質生產力的本質是利用新技術，提升創新新的服務，產生新的業態，推動全要素生產力的全面提升。全要素生產率作為衡量多種生產要素投入效率的指標，涵蓋了勞動、資本、土地等要素，對于現代經濟的高質量發展至關重要。
新質生產力與全要素生產率
中國經濟當前已經步入高質量發展階段，全要素生產率的不斷提升成為推動經濟增長的重要動能。在這一背景下，房地產的角色備受關注：它是一種投資品還是消費品？我們認為，從房地產估價的角度來看，兩個答案都不完整，事實上房地產是社會經濟發展中的生產要素的重要組成部分。而房地產估價的實質，是對生產要素的評估和專業服務，其目的和方向是有效提升房地產作為一種生產要素的生產效率。
另一方面，從我們國家目前的經濟發展特點來看，服務業是重要的發展動力（占GDP比重接近60%），相對發達國家的服務業占比結構來看，我國的生產性服務業的占比還偏低。生產性服務業與其對比的生活性服務業及各類制造品服務內容有著本質區別。作為制造業的中間產品投入商，生產性服務業的發展對于中國經濟具有深遠的意義。相較于發達地區如歐美，我國生產性服務業尚存廣闊的發展空間。估價行業作為其重要組成部分，屬于技術服務和信息服務的一種，在過去的30年中，隨著技術的進步和服務業態的創新，房地產估價行業不斷吸納和融合新技術如大數據、人工智能等，提高了服務的精準度和效率。例如，通過大數據分析可以更準確地預測房地產市場趨勢，通過人工智能優化估價模型，使得房地產評估更加客觀和科學。
中國經濟活力發展方向-生產性服務業
房地產估價行業的核心價值在于準確評估房地產資源的價值，這一評估不僅關乎資金的配置效率，也直接影響經濟資源的合理利用。通過專業的房地產評估，可以實現資源的最優配置，提升資本、土地的使用效率，從而推動全要素生產率的提升。在中國經濟轉型升級，邁向高質量發展的當下，房地產估價行業的角色變得尤為重要。
房地產估價行業應繼續探索信息、數據、人工智能等各類新技術的應用，不斷提升服務質量和效率。同時，估價行業也應該加強與社會各類主體的鏈接和服務，企業、各類組織、社區等主體對房地產作為生產要素的關注點，會衍生出對專業服務的需求，是未來估價行業更廣泛的發展空間，通過提供更多維度的評估服務，支持更廣泛的社會經濟活動。因此估價行業也應該關注可持續發展，評估房地產項目在環境和社會層面的影響，推動綠色建筑和智慧城市發展。
中國經濟的未來發展路徑將依賴于提升全要素生產效率的新質生產力。生產性服務業中的新服務和新業態將成為經濟活力的重要來源。房地產估價行業將聚焦于提升房地產資源的要素利用效率，成為創新型生產性服務業的重要組成部分，為經濟的持續增長和結構優化貢獻力量。
四、因專業而贏得尊敬
在我國實行房地產價格評估制度與房地產價格評估人員資格認證制度30周年之際，我們對比全球房地產估價行業的歷史與發展，自1868年英國皇家特許測量師學會（RICS）成立，到1932年美國估價師學會（AI）的成立，再到1994年中國房地產估價師學會的成立，這一專業領域在不同國家經歷了持續的演變與成長，共同的特點是“生生不息”。盡管中國的房地產估價行業起步較晚，但在短短30年間，它已成為國家經濟社會發展中的一支不可或缺的力量。
全球（部分）房地產估價行業的歷史與發展
房地產估價專業不僅是一個技術服務領域，更是一種文化與價值的傳遞。在城市更新領域，特別是上海市在2023年提出的“責任評估師”概念，突顯了估價師在城市高質量發展中的關鍵角色。責任評估師不僅關注具體的價值評估，更需要對綜合效益、綜合價值以及價值實現策略進行研究，推動“資源、資產、資信、資金”的要素整合，解決“跨周期、跨區域、跨類別”的綜合問題。專業的評估師在這些重要的城市建設、經濟活動、社會發展過程中發揮著越來越重要的作用。
上海“責任評估師”制度
無論是我國還是從世界多個國家和組織的發展歷程，估價行業的專業從業人員，始終遵循的是以其專業性贏得市場尊重的人才成長發展路徑。在我們的行業中對專業研究越精深，對專業技術的綜合應用越全面，對跨專業的知識結合越豐富，越能得到行業同仁的尊重，也越能得到政府和市場各方乃至大眾的認可和尊重。
五、積累專業的長期價值
估價行業并非一蹴而就，它是時間的積累和經驗的沉淀的結果。與其他行業不同，房地產估價的核心在于“知識”的積累，而非“資本”的積累。這種“知識”的積累涵蓋了豐富的業務經驗、專業資格的持續學習與提升、綜合能力的全面發展、專業創新的不斷探索、團隊領導力的培養以及行業影響力的擴展等多個方面。這些要素共同構成了估價行業長期穩定發展的基石。
在估價行業，沒有捷徑可言。項目的成功和收入的增長都需要長期的積累和不懈的努力。從最初的市場調研到詳盡的數據分析，再到準確的評估報告，每一步都是經過深思熟慮和專業技能的展現。這種持續的努力不僅增加了估價師的專業信譽，也為客戶提供了可靠的決策支持，推動了房地產市場的健康發展。
聯城行專業人才培養路徑
專業資格的認證是估價行業長期價值的重要保障。隨著30年來中國房地產估價師與房地產經紀人學會的成立與發展，專業資格認證制度得到了不斷完善，確保了行業內從業人員的專業水平和道德標準。這種制度不僅提升了個體估價師的專業素養，也提高了整個行業的公信力，使得市場各方對估價報告和評估結果更加信任和依賴。
在面對市場變化和技術進步的挑戰時，估價行業展現出了強大的適應能力和創新精神。從傳統的市場方法到現代的數據分析和智能技術應用，估價師們不斷探索和采納新的工具和方法，以提高服務的質量和效率。這種技術與方法的更新不僅使估價行業更加高效，也使其在面對復雜和多變的市場環境時保持競爭優勢。
估價行業的專業人員通過這些持續的學習獲得持續的“知本”積累，并通過不斷的實踐工作接受市場的檢驗，確認這個“知本”的價值。這是一個持續的、開口向上的增長過程。區別于這些年來很多其他沉浮起落的行業，有些行業入行的起點價值很高，但是隨著行業波動，會跌入谷底，究其原因是因為其所創造的價值本質上存在泡沫或者真實價值缺失。這些年來我國強調經濟發展中要“脫虛向實”的糾偏就是針對這樣的一些領域。對于規范發展、堅守行業職業操守的機構和從業人員來說，這是一個長期發展能不斷地積累價值的行業。走的越堅定越穩健，越能積累長期的價值。
綜合上面的五個方面的價值分析，我們結合馬斯洛的需求層次理論，可以看到下圖中的對應關系，這也是我們房地產估價行業對于每一個從業人員來說的最根本的價值。
馬斯洛需求層次理論與房地產估價專業的價值
房地產估價行業將面臨更多挑戰和機遇。一方面，世界百年未有之大變局加速演進，全球經濟的波動、國內市場的調整以及政策的變化都將對估價工作提出更高要求。另一方面，技術的快速發展，如人工智能、大數據和區塊鏈技術的應用，將為估價行業帶來革命性的工具和方法，提高工作效率和精度，同時也會對從業者的技能要求提出新的挑戰。
每一個具體的評估活動都是對這個專業價值的體現與傳承。在這個變化不確定的時代，房地產估價不僅要適應當前的市場環境，更應積極預見未來可能的變化，積極引領行業走向更加科學和透明的未來。房地產估價行業的持續進步和創新，不僅能提高行業整體的服務質量和評估準確性，還能進一步提升公眾對此專業的認識和信任。
在這樣的大背景下，我們每一位房地產估價師都應該成為不斷學習和自我更新的典范。通過不斷學習新知識、掌握新技術、適應新趨勢，我們可以更好地服務于社會經濟的發展，為客戶提供更為精確和公正的評估服務。同時，我們也應當積極參與行業標準的制定與更新，為提高整個行業的專業水平和公信力作出貢獻。
作為行業的一份子，我們不僅僅是在進行房產評估，更是在為建立一個更加公正、透明的市場環境而努力。每一個準確的評估都是對市場信任的建設，每一次公正的服務都是對社會責任的履行。通過我們的專業工作，我們不僅在滿足客戶的具體需求，也在積極參與社會的構建和發展。
站在這個重要的歷史節點上，回望過去，我們對自己所取得的成就感到自豪；展望未來，我們對行業的發展充滿期待。我們有理由相信，隨著時間的推移，房地產估價行業將繼續在中國乃至全球經濟的發展中發揮其獨特而重要的作用。我們每一個人都是這個重要行業的見證者和參與者，讓我們共同期待并創造一個更加美好的未來。
后記：
作為一名深愛這個行業并立志為行業奮斗終身的從業者，在整個職業生涯中始終在不斷感受這個行業的深刻價值，盡管偶爾會有彷徨迷惑受挫不解，但是始終堅持在行業堅定前行。借此30周年的回顧機會，仔細究其原因，才感受到根本是在于這些重要的價值，平時看來似乎點點滴滴若隱若現，但深入體會又如洪鐘大呂繞梁不絕，原來行業眾多繼往開來、前赴后繼、不斷涌現的專業人士都在這條通往長期價值的道路上。
以此文紀念行業30周年，與行業同儕共勉，我們都在路上！
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作者：許軍 佟圣楠
工作單位：上海聯城房地產評估咨詢公司