摘要：海南房地產估價行業從無到有、從小到大，從逐步摸索到規范前行，在多個方面取得突破，對全國房地產估價行業發展做出過一定貢獻。作為估價行業的一個老兵，切實感受到行業的成長壯大，個人及創立的估價機構也隨之成長壯大，享受到經濟發展和行業發展的紅利。30年來，海南估價行業與宏觀經濟尤其是房地產業緊密相關，但并沒有隨宏觀經濟周期波動而停滯發展，海南房地產業三起三落，估價行業卻穩步成長。經過對當前經濟環境深入分析，對行業發展路徑審慎思考，對比發達國家估價行業發展歷史，我們展望未來，相信估價行業不會滅亡，一定會在變革中不斷前行，相信估價的剛性社會需求、公開公平公正的服務原則、成熟的技術方法、執業準則等行業生存基礎不會改變，但行業要更進一步發展，需要與時俱進的理論創新、模式創新和管理創新，傳統估價要謀求向大咨詢轉型，鞏固估價以技術立業的根基，不斷深化行業宏觀管理，從戰略層面規劃行業發展方向，做好包括業務、人才、模式、管理、競爭等頂層設計，鼓勵機構微觀管理現代化、法制化和精細化。在百年變局、三期疊加的當口，估價行業應該主動改革以適應時代變革，進一步深化基礎理論研究，探索新型發展模式，深挖估價需求，規范估價行為。估價人要堅定信心、堅守初心、有序競爭、大膽創新、積極轉型，迎接下一個估價春天！
關鍵詞：成長；堅守；變革；信心
回顧過去30年，海南房地產估價行業從無到有、從小到大，從逐步摸索到規范前行，在多個方面取得突破，對全國房地產估價行業發展做出過一定貢獻。作為估價行業的一個老兵，切實感受到行業的成長壯大，個人及創立的機構也隨之成長壯大，享受到經濟發展和行業發展的紅利。30年來，海南估價行業與宏觀經濟尤其是房地產業緊密相關，但并沒有隨宏觀經濟周期波動而停滯發展，海南房地產業三起三落，估價行業卻穩步成長，不斷壯大。
第一次聽說“評估”這一概念是在大學讀書期間，老師講述他同學在海南開設事務所，1993年9月帶著憧憬來到海南的我第一份工作又正好是在評估公司，當初很多人對估價的認識還處于未知領域，我和同事完成的第一個評估報告是在無估價規范、無報告模板情況下連夜趕工完成的，當時海南房地產處于狂熱后的余熱階段，炒樓花依然盛行，時間就是金錢，客戶第二天早上九點需要評估報告洽談合作，時間緊，經驗不足，我從新華書店買到唯一一本評估書籍后現學現用，在核實產權環節，客戶提供的土地證原件我們是第一次見到，在當時條件下無法查檔，互聯網和移動通訊不普及，我們只能通過固定電話向房地產開發公司上班的朋友求證真偽，履行完評估核實程序后，幾個年輕人分工協作，評估報告是手寫原創打造，當時公司僅允許打字員和電腦維護員進入打字室，經過打字、校對、審核、蓋章程序，第二天圓滿完成任務，開啟了我的評估生涯。
我國古代就有房地產評估，史料記載元代有房地產估價從業者，近代民國時期1930年《土地法》規定對土地進行評估，當代房地產估價從改革開放后復蘇，隨著1982年《中外合資經營企業法》的頒布，房地產估價興起，1994年7月修訂的《城市房地產管理法》明確國家實行房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度。1995年12月海南全省有61人通過全國第一次房地產估價師執業資格考試，這是海南房地產估價行業的第一支隊伍。1996年3月6日經海南省民政廳批復，海南省房地產估價師學會成立，2005年再次更名為海南省房地產估價與經紀業協會沿用至今，經過近30年的發展，海南省估價師隊伍達到522人，30年前海南全省含會計師事務所的評估部在內，總共只有6家機構從事評估工作，發展至今全省房地產估價機構已經達到80家，全省已經備案的房地產、土地、資產評估機構總共將近240家，這30年來海南房地產估價行業取得巨大進步。
海南房地產從1993年5月國家宏觀調控開始一路下行，1998年亞洲金融危機爆發，全球經濟陷入蕭條，海南房地產業達到谷底。1998年8月，我主持評估的三亞南方大酒店和香港海逸酒店管理集團置換資產，我以估價師身份去香港參與置換談判，當時香港樓市從高峰腰斬，置換標的香港中環國際金融中心78-88層房產的價格同樣大幅下降。談判過程中目睹了香港股市驚心動魄的一周，在李嘉誠家族打工皇帝霍建寧的辦公室，置換談判過程中他多次起身看盤，事后才知道他們的上市公司“和記電訊”是國際資本大鱷索羅斯攻擊的三大龍頭股對象之一。亞洲金融危機后的幾年，海南估價行業并未受到較大沖擊，大量半拉子處置反而帶來業務增量。隨著改革開放深入和市場經濟的發展，1998年全國審計、評估中介機構開始私有化改制，也是在當年開始全國住房制度改革，中國房地產業迎來黃金20年，估價行業也迎來發展的春天。進入21世紀加入WTO后，中國市場經濟體系日益完善，房地產估價機構分立改制風起云涌，我也順應改革東風成立估價機構，享受到改革開放的紅利，也感受到了市場競爭和創業創新的艱難，估價人要“潮起潮落平常心，公平公正守恒心”。
1999年住建部出臺《房地產估價規范》GB/T50291-1999，房地產估價行業步入規范發展軌道。2000年6月海南省建設廳同意設立海南省房地產估價鑒定委員會，負責受理政府主管部門、法院和估價糾紛當事人委托，對房地產估價進行復核、鑒定，調查處理估價糾紛，我省在全國是較早開啟鑒證和糾紛處理機制的省份。2004年《行政許可法》確立房地產估價師執業資格注冊是行政許可項目。2005年3月31日海南省第三屆人民代表大會常務委員會通過《海南經濟特區城市房地產價格評估管理規定》，開創全國首個房地產評估地方立法先河。2008年4月29日海南省人民政府辦公廳成立海南省房地產價格評估專家委員會，全國少有的在省政府層面確立專家委員會的權威地位。2016年9月27日發布《關于全省房地產評估報告統一使用防偽封面的通知》，全國率先由行業協會對機構服務產品進行統一標識管理。2022年建立海南省房地產司法評估專業技術評審人員名單庫暨協會房地產估價專業技術評審專家庫，2022年底首次開展海南省房地產估價機構資信評價活動，2023年12月出臺《房地產估價報告抽查管理辦法（試行）》，海南省房地產估價管理治理體系日益完善，隨著時代進步，估價行業正在向市場化、法制化、民主化、現代化逐步邁進。
一個行業整體水平提升和學科理論突破需要廣泛持續的交流與學習。1998在海口舉辦房地產估價師繼續教育培訓，海南省房地產估價協會首次聘請國內權威專家授課，課間爭先恐后和老師交流的畫面歷歷在目，通過交流探討新問題、新思路和新技術，之后不斷舉辦各種形式的培訓班、研討會，海南的估價師和機構均得到較大提升發展。縱觀發達國家房地產估價發展歷史，英國、新西蘭、前西德、美國、日本、韓國分別于1792、1910、1932、1935、1963、1972年建立自已的房地產估價制度，目前房地產估價方面的理論創新和技術發展主要還集中在美國等西方國家[1]，我國房地產估價行業復蘇較晚，目前還停留在引進西方理論與技術階段。估價理論經過200多年發展，已經成為成熟理論，估價行業經過歷史長期檢驗屬于社會剛需行業。
2010年1月4日中央賦予海南實施國際旅游島戰略，全省房價在一個月內幾乎翻番，海南房地產快速發展給房地產估價行業帶來持續景氣。2012-2015年期間國家對房地產再次宏觀調控，海南房地產業進入低迷階段，但估價行業仍然能延續景氣狀態。這個階段隨著大數據估價的快速發展和估價機構數量快速擴張，競爭日益加劇，傳統估價面臨較大發展壓力。
2018年4月13日中央宣布海南全島建設自由貿易區（港），幾乎同時，4月22日海南省出臺對商品住宅實施全域限購的房地產嚴控措施，而且2018年前后中美貿易戰開始明顯升級，疊加2020年1月新冠疫情爆發，各行各業受到巨大沖擊，但海南估價行業并未受到較大影響。新冠疫情爆發幾天后海南省房估協會立即組織專家編寫并在全國率先發布《關于新冠肺炎防控期間評估作業遠程現場查勘工作指引》，解決了特殊情況下估價現場勘查的困難。直至2021年下半年房地產拐點出現，疊加整個估價行業拐點的到來，海南房地產估價行業才真正面臨挑戰。
2018年底海南省房地產估價與經紀業協會換屆，我被選舉為第五屆會長，第一次肩負行業發展使命，頓感壓力巨大。隨著近些年估價行業面臨挑戰，大部分估價師及估價機構也面臨壓力，個人和機構需要拼搏，行業也需要凝聚共識，尋求變革和突圍，通過規范管理和行業治理解決發展中的問題。2019年我倡導由省房估協會、省土估協會和省資產評估協會建立聯席會議機制，30年來海南的三個協會第一次走在一起，對行業內的機構協同監管，我多次呼吁和倡導要建立全國性的信息推送、發布風險警示、黑名單共享平臺和機制，加強協同監管，實現分公司屬地管理與執業地備案制，全國一盤棋開展聯合收費指引發布、統計平均成本價，嚴格實行收費報備管理，倡導中間價中標，改變惡性低價競爭局面。各地政府要對行業協會賦權，在全國范圍內推動設立機構由地方協會初審，并完善機構退出機制，由住建部門與地方協會聯合開展“雙隨機一公開”檢查。合力推動機構管理辦法盡快修改，鼓勵機構整合做大做強，試點特殊普通合伙估價公司和中外合作估價所，還可以通過會費比例調節估價機構總數量，在全國開展估價機構資信評價和評估行業職業保險。此外行業需要從頂層設計，制定估價行業發展規劃，在全國以黨建引領開展執業道德教育，夯實估價人員底層信仰，重視人才梯隊建設和境外資格互認。我還呼吁政府基礎數據平臺開放，行業協會制定并發布全國估價參數與地方參數，編制并及時更新《行業實用參數大全》。嘗試廣泛建立異業聯盟探索新業務類型，全國聯動制定創新業務指引，挖掘業務增量。
在分析當前經濟和發展環境，對比發達國家估價行業發展歷史，思考行業發展路徑，我們展望未來，相信估價行業一定會在變革中不斷前行，相信估價的剛性社會需求、公開公平公正的服務原則、成熟的技術方法、執業準則等行業生存基礎不會改變，但行業想要更進一步發展，需要與時俱進的理論創新、模式創新和管理創新，傳統估價要謀求向大咨詢轉型，鞏固估價行業以技術立業的根基，不斷深化行業宏觀管理，從戰略層面規劃行業發展方向，做好包括業務、人才、模式、管理、競爭等頂層設計，鼓勵機構微觀管理現代化、法制化和精細化。展望未來，估價行業需要適應社會需求，探索技術變革，模式變革以及格式化報告的產品改革。
探索技術變革方面，可以對傳統三大估價方法進行理論完善，比如：市場法可以通過大數據模型，擴充案例數量和修正因素，提高估價的精準度，對于簡單估價標的也可以借鑒德爾菲法的思路創新比較法的運用，提高估價效率；收益法可以運用AI模型提高未來收益預測的可信度，也可以靈活運用收益法反算未來租金或收益，滿足社會實際需求；成本法需要通過AI技術解決通貨膨脹、功能性貶值、經濟性貶值、利潤率等參數取值隨意性的痛點問題。
模式變革的一個重要方面是機構組織形式的改變，比如在估價行業試點特殊普通合伙模式，改變整個行業競爭格局和風險管理路徑。在估價行業試點中外合作所，擴展人才發展思路和國際業務市場，為行業長遠發展打開通道。
格式化報告的改革是適應社會發展需要，豐富估價行業為社會提供產品和服務的形式，比如：對無法執行估價程序的估價實際需求，提供價值分析報告、價格評估、收費價格咨詢和口頭估價等形式多樣的成果，并通過制度設計強化有償服務理念。推廣評估和評審結合制度，推行評估方面的企業顧問制度，既可以擴大業務總量，又可以監督行業整體業務質量。
總之，海南房地產估價行業逐步成長壯大，我們隨之成長，為之奮斗，貢獻青春和汗水，估價行業要重拾信心，縱使宏觀經濟潮起潮落，估價行業始終屹立潮頭，我們堅持客觀公正的宗旨不能變，科學運用估價理論知識服務經濟的初衷不能變，在百年變局、三期疊加的當口，國際環境發生重大變化、國內宏觀經濟和社會發展遭遇瓶頸，估價行業應該主動改革以適應時代變革，進一步深化基礎理論研究，探索新型發展模式，深挖估價需求，規范估價行為。我們估價人要堅定信心、重振旗鼓、堅守初心、規范管理、凝聚共識、有序競爭、大膽創新、積極轉型，迎接下一個估價春天！
參考文獻：
[1]張協奎、陳偉清《中外房地產估價發展綜述》1008-5769（2000）02-0052-06
作者：胡發新
工作單位：海南聯合振華土地房地產評估咨詢有限公司