摘要：本文通過分階段回顧了中國房地產估價行業的發展歷程，結合個人經歷，總結每個階段的行業政策和中房學在推動房地產估價行業專業化、規范化和國際化方面的作用及取得的成就。同時，分享了各階段筆者實踐過程中的一些親身經歷和中房學對新疆房地產估價行業的支持與幫助。
關鍵詞：房地產估價；中房學；行業管理；高質量發展
2024年適逢《中華人民共和國城市房地產管理法》確立國家實行房地產價格評估制度、房地產價格評估人員資格認證制度和中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱中房學）成立30周年。而立之年的中房學，不僅見證了中國房地產市場的蓬勃發展，更推動了房地產估價行業持續健康的高質量發展，取得累累碩果。回憶30年的經歷，腦海里時常浮現出行業及中房學領導和從業者感人的畫面，感慨他們為行業發展繪就出濃墨重彩的發展畫卷。
中房學這30年，是國家改革開放經歷社會轉型、體制轉軌、企業轉制變化過程見證者，又是不斷進取、創新求強的參與者，是與時俱進、服務機構、服務行業、服務國家的30年。
十一屆三中全會后，國家工作重心轉向經濟建設，提出“按行業組織、按行業管理、按行業規劃”的改革措施，行業社團組織承擔起歷史賦予的使命。十四屆三中全會，從計劃經濟體制轉向社會主義市場經濟體制，提出要發揮行業協會、商會等組織的作用，依據市場規則，建立自律性運行機制，接受政府部門的管理和監督，中房學應運而生，開始璀璨生輝的進行曲。在房地產行業工作30多年的經歷，讓我見證了新疆維吾爾自治區房地產估價行業從起步到現在的發展歷程，筆者從個人經歷和關注者的角度，回顧中房學對房地產估價行業發展做出成績和對新疆房地產估價行業大力支持與幫助，借紀念中房學成立30周年之際，與房地產估價行業同仁們進行分享。
一、1995年之前的房地產估價管理建立階段
1988年原建設部開始實行房地產估價從業人員持證上崗制度（當時稱為估價員），從業人員是全疆各地、州、市、縣房地產交易所（中心）的工作人員。
1992年原建設部關于印發《城市房地產市場估價管理暫行辦法》（建房〔1992〕579號）指出，加強房地產市場估價工作的管理；1993年《關于認定“房地產估價師”有關問題的通知》（建房〔1993〕27號）指出，為加強房地產估價專業人員的資格管理，建立起規范的、符合國際慣例的房地產估價師制度，原建設部和人事部共同組成房地產估價師認定工作領導小組，于1993和1994年全國開展兩批房地產估價師資格認證（新疆兩批認定了3人）。隨著中國房地產市場的興起和房地產估價需求的日益增長，1994年中房學成立，標志著中國房地產估價行業開始走向專業化、規范化的道路。
筆者有幸大學畢業就從事房地產領域的干部培訓教學和參與行業管理工作。主要進行脫產學期6個月的估價員和學期3個月所長培訓班的授課和相關管理文件的制定，我記憶猶新的是，當時哈密紅星農場房管所50多歲的所長，為參加取證考試暈倒在教室情景；建設廳、建設學院相關領導時常鼓勵我，面對新行業、新問題要敢于探索和研究，在工作中給予了極大的支持和信任，促使我在工作中逐步形成敬業和嚴謹的工作作風，給剛參加工作的我上了生動的一課。
這一階段，全疆房地產估價機構都是各地、州、市、縣房地產管理部門所屬的事業單位（大部分稱為房地產交易所或房地產交易中心），房地產估價業務主要是防止房地產交易過程中隱價避稅，房地產抵押貸款、司法鑒定等，具有公共服務的職能。
二、1995至2000年房地產估價行業制度建立和市場化起步階段
從1995年原國家建設部和人事部印發《房地產估價師執業資格制度暫行規定》和《房地產估價師執業資格考試實施辦法》，逐步制定了《關于加強于銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》《關于房地產中介服務收費的通知》《城市房地產中介服務管理規定》《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》《房地產估價師注冊管理辦法》《房地產估價規范》《關于房地產評估機構脫鉤改制的通知》等，中房學配合原建設部從房地產估價師執業資格、資格考試、資格注冊、繼續教育、估價規范、機構管理等方面建立行業制度并實施。同時創辦會刊、開展課題研究和培訓、組織國內外的學術交流、國家一級房地產價格評估機機構評審等工作，都收獲了沉甸甸的果實。
筆者腦海里閃現出當年起草實施文件、組織估價師考前輔導班、規范房地產估價業務等跳動的畫面。
1996年6月，原建設廳克服多種限制，決定由我擔任法定代表人，通過工商登記成立新疆房地產估價事務中心（資質編號001），不以盈利為目的，主要職責是示范引領全疆房地產估價業務及調處估價糾紛等工作。從事的抵押、上市公司（水利、石化、石材等）、開發項目可研、鑒定、課稅、入股等項目評估，為估價機構樹立了公信力和聲譽，得到了社會的認可；為落實房地產估價師執業資格制度，在疆內連續多年組織考前輔導班并授課，中房學領導協調行業知名人士來疆輔導，提升新疆房地產估價師隊伍建設。
這期間筆者有幸參加相關會議，當年老領導的關懷至今難忘，記得當時柴強秘書長介紹國外房地產估價管理制度、發展狀況、行業在社會的作用和地位，使我對房地產估價行業有了更高更深的認識、堅定我從事行業的信心；在交流匯報新疆房地產估價行業發展和存在的問題中，當時的姜萬榮處長給予的細致分析和指導，更體貼到幫我解決返程火車票親自給我，細微之處見知著，點滴小事暖人心。體現了領導對新疆邊遠地區房地產估價行業支持和對工作人員的關懷，使新疆房地產估價行業管理水平得到不斷提升，對筆者個人和職業發展都產生深遠的影響。
特別是參加“第五屆亞洲房地產學會年會暨國際房地產學術研討會”，使我開闊了視野，更深刻領悟到中國房地產估價行業制度的建立，從一開始就定位于走專業化、規范化和國際化發展道路。
房地產估價機構出現了公民并存的現象，房地產估價行業邁入市場化的進程。從1996年起，我區對房地產估價機構進行資質審批，民營的房地產估價機構開始出現，到2000年共計審批6家民營機構，打破房地產行政主管部門所屬房地產交易所的壟斷經營局面，不斷挖掘房地產估價業務的范圍。2000年原建設部下發《關于房地產評估機構脫鉤改制的通知》（建住房〔2000〕96號），進一步推動房地產估價行業市場化進程。
三、2001年至2016年房地產估價行業市場化大發展階段
《關于整頓和規范房地產市場秩序的通知》（建住房〔2002〕123號）指出，未按有關規定完成脫鉤改制的房地產估價機構，一律取消其從事評估業務的資質，助推了房地產估價機構的改制和行業市場化的快速發展。
隨著中國經濟的快速發展，房地產估價在國民經濟中的作用越來越顯著，涉及的領域也越發廣泛，扮演著越來越重要的角色。中房學不忘初心，勇立時代潮頭、闊步前行，踐行國家戰略，履行社會責任，走出了一條的波瀾壯闊、成績斐然的辦會之路。
中房學通過及時與估價機構、地方協會、相關部門、高校及專家學者舉辦聯誼會、座談會、年會，緊隨時代發展的步伐，及時探討不同時期行業面臨的主要議題，如：自律管理、開拓市場、估價機構管理、信息化建設和數據業務模式、規范市場、治理商業賄賂、新技術在估價中的運用等；加強各地房地產估價行業組織之間交流，溝通與協作，共促行業健康發展；進行政策解讀、技術創新、風險管理、房地產估價未來發展趨勢和發展方向等議題，為行業發展把脈定向，引領行業發展，增強行業的競爭力，維護行業信譽和提高行業公信力，促進行業的健康和可持續發展。
中房學與數十個國家和地區的國際組織和機構進行廣泛的交流與合作，包括國際測量師聯合會（FIG）、國際估價官協會（IAAO）、國際物業稅學會、英國皇家特許測量師學會（RICS）、美國估價學會（AI）、國際通行權協會、澳大利亞房地產學會（API）、香港測量師學會、日本不動產研究所、日本不動產鑒定士協會聯合會、韓國鑒定評價協會、葡萄牙工程師學會、世界不動產聯盟（FIABCI）等，通過加入國際組織、簽署了多項合作協議、參與國際會議、舉辦學術論壇、考察交流、邀請國際估價專家分享經驗等，引入國際理念和方法，與國際估價標準接軌，推動了房地產估價行業的國際化進程，提升中房學國際影響力；通過簽訂資格互認協議，提高了中國房地產估價師的國際認可度，同時也在國際舞臺上展現了中國房地產估價行業的專業形象，提升中國在國際估價領域的話語權和地位。
中房學根據服務需求強化組織建設，設立考試注冊專業委員會、行業自律專業委員會、房地產信息化專業委員會、海外資格組等；不斷健全完善自律管理制度，制定了《會員管理辦法》《房地產估價師繼續教育實施辦法》《房地產估價報告抽查評審辦法》《房地產估價檔案管理辦法》《房地產估價機構檢查辦法》《房地產投資信托基金物業評估指引（試行）》等房地產估價行業自律管理文件，提高了自我管理能力，維護了房地產估價行業市場秩序。
積極參與《房地產抵押估價指導意見》《城市房屋拆遷估價指導意見》《房地產估價機構管理辦法》《房地產估價規范》《房地產估價基本術語標準》《房地產估價師注冊管理辦法》《資產評估法》等的制定與修改，開展《房地產稅稅基評估技術與制度研究》《房地產估價數據標準》《非居住房產批量估價成本手冊研究》等課題研究，為政府部門在法律法規、產業政策的制定和實施中提供決策咨詢與專業建議。為行業發展爭取更有利的政策環境，持續更新和完善估價標準，拓寬業務范圍，適應市場變化。
中房學利用會刊和構建網站、手機短信服務、微信公眾號與會員雙向交互，為會員提供了方便的網上服務項目，開通了估價機構管理、考試注冊、網絡教育、行業管理、會員系統、報告評審等服務平臺和信息查詢功能，及時發布統計數據、行業政策、學術研討和動態信息等，提高了為行業服務的效率和質量。
進行繼續教育和專業培訓，不斷學習新知識、新技能，提升專業素養，對世界開放執業資格考試、執業資格國際認證，召開各類學術研討會、評優表彰，舉辦成就展、知識競賽，提高了估價師的執業能力，激發了行業內的創新活力，無數房地產估價師在這里成長，為行業發展提供了有力支撐。
中房學強化行業自律管理，在學會自身建設、制度標準完善、誠信體系建設、對外交流合作、人才培養、技術創新、服務會員、參與立法、業務開拓、以及課題研究、評先樹優、咨詢培訓，融合提煉、自我創新等等方面，充分發揮橋梁紐帶作用，貫徹落實國家方針政策，參與社會共治，辦大會、做研究、提倡議、推自律、定標準，服務會員，為行業健康有序發展努力貢獻力量，贏得了政府部門和業界的高度認可。推動行業多元化發展、技術進步和創新，促進行業可持續，創造性地開展服務工作，滿足了社會發展的新需求，以孜孜不倦這根G弦，引領房地產估價行業演奏出激昂的進行曲。
這一階段，筆者主要從事新疆房地產估價行業管理、繼續教育培訓工作。讓我至今難忘的是：原建設廳領導多次與我談話，率先注銷新疆房地產估價事務中心，推進新疆房地產估價行業市場化步伐，并耐心疏導我不要調離、辭職，繼續為新疆房地產業發展盡力；原建設部援疆的常青副廳長，給我專業文章讓我寫感悟、指導如何抓工作重點、教導如何勇擔責任細致工作，迅速提高了我的個人工作能力；更難忘是向中房學反映新疆偏遠、機構規模小、估價師到內地參加繼續教育，經濟負擔重，耗費時間長，柴強會長就及時在新疆安排培訓點，不僅解決了繼續教育困難的同時提供向內地機構交流、學習、合作的機會，還援助資金鼎力相助新疆房地產業協會的發展；柴強會長、趙鑫明秘書長親自來疆，并選派全國知名機構負責人、學者多次舉辦培訓，有效的提升全疆房地產估價人員和機構管理的整體水平。
四、2017年至今房地產估價行業轉型和創新發展階段
《資產評估法》實施后，房地產估價行業邁入進一步轉型升級的發展階段。在經濟大變局和技術革新的快速變革的時代，隨著市場的不斷變化和客戶需求的多樣化，中房學引導房地產估價機構探索新的業務領域和服務模式，拓展估價服務的深度和廣度。同時面對風險和市場競爭等挑戰，不斷加強內控體系建設，提升治理能力，防范化解風險，為行業的創新、高質量、可持續發展貢獻力量。
筆者因工作變動，這期間離開了房地產估價行業，在新的工作中也涉及一些評估業務，近兩年又在自然資源評價、城市更新、生態資源價值等方面做探索。讓我感動的是還有中房學人員與我聯系，珍藏的記憶播放出過往中房學工作人員長期對我工作的幫助、支持和信任的溫馨畫面，感動不時涌上心頭，也借此次機會向他們表示感謝！
由于筆力和參與房地產估價深度有限，對中房學30年來取得的成績不勝言表。中房學隨國家改革開放開始了“風正一帆懸”的勵精圖治，銳意進取、創新求強辦會之路，在行業發展各方面積極努力和前瞻性思考，緊密結合實際工作和國家發展的要求，面對大變局、引領新趨勢，堅持“服務緊跟市場行、服務緊跟發展變”的理念，準確把握行業規律和特征，與時俱進、完善與優化、創新與發展，用如椽大筆，繪就出高質量、跨越式發展的精美畫卷，成為政府靠得住、機構信得過、行業有威信、國際有地位行業組織。
作者：段江濤
工作單位：新疆德旺房地產估價事務所（有限公司）