摘要：2024年是我國法律明確規定“國家實行房地產價格評估制度”、“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”30周年。30年征程從無到有，從小到大，房地產估價隊伍不斷狀大，為廣大房地產估價師提供了長遠的發展機遇和深度的發展空間。我們這一行業和從業者們，歷經歲月的淬練，一路砥礪奮進，初心不改，與行業共同成長。行業的發展，我們是參與者、建設者、見證者……把對行業秉持著一顆初心，一腔熱血，一身擔當，只為以專業知識為社會創造價值。
關鍵詞：行業變革；共同成長；堅守初心
自古至今，房地產估價都被普遍應用到社會經濟活動中。自古代，估價應用如《文苑英華》卷672徐陵《與顧記室書》中“吾市徐樞宅，為錢四萬，任人市估，文券歷然”的陳朝記載，認為這樁交易都有價格評估過程，即交易中出現難以確定價格的情況，由市場機構或市場人員評估。到現代，房地產估價隨著改革開放市場經濟的發展孕育而生，房地產估價師隊伍從1993年的首批140人，迅速發展的2021年的72060人，從業人員總數超30萬人，房地產估價機構 5750家，65%的估價師為本科學及以上學歷（中國房地產估價師與房地產經紀人學會房地產地估價行業信息庫統計）。房地產估價師在房地產行業中躬耕沉潛，為構建房地產全生命周期市場秩序提供全方位、獨立、深入的智力服務，在促進房地產公平交易、維護社會穩定、防范金融風險、助力城市更新等方面起著舉足輕重的作用，并成為日益壯大的新的社會階層群體。
我們這一行業和從業者們，歷經歲月的淬練，一路砥礪奮進，初心不改，與行業共同成長。
一、堅守初心，三次變革中積淀成長
1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進，中國房地產估價活動開始復興。特別是1993年誕生首批房地產估價師，1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。30年歷程，房地產估價行業不斷開拓進取、發展壯大，在我國經濟社會發展中發揮著獨特的積極作用，回首最初，我也僅僅是因為要獲得一份職業收入，感慨三次變革中積淀成長的歷程，深感榮幸與它結伴而行，能領略與之共同成長的驚喜的每一刻。
（一）行業改制，成為評估人，開啟職業生涯
2000年建設部下發《關于房地產價格評估機構脫鉤改制的通知》（建住房[2000]96號），房地產價格評估機構正式脫鉤改制。將那些勇于開拓、善于挑戰的優秀估價師推向市場前沿，以獨立法人或合伙人的身份創建了民營性質的第一代估價機構，有的成為公司的業務骨干，有的成為企業負責人，有的則躍身為業界的知名精英、行業專家，成為推進房地產估價行業前行的中堅力量。促進了行業公平競爭，使得整個房地產估價市場處于活躍狀態，形成了積極、良性的發展，從數量和質量上也已具備同整個產業聯動發展的條件。
這年，剛踏出校園的我帶著滿滿憧憬，開啟人生第一份職業——房地產估價。雖未能成為首批房地產估價師，但卻成為評估機構改制后的第一批社會招聘從業者。初入行，對于估價的印象僅停留在學校財務會計專業課本上關于資產評估數十個字的簡短一段文字簡述，關于房地產估價的評估標準、行業規范、估價技術等專業知識一無所知。職業生涯的青澀，對困難和挫折的無愄，好奇心驅使探索未知的領域，渴望推動我不斷進取。從最基礎的打印裝訂報告到奔走于街頭巷尾的、荒郊野地的現場查勘、拍照，從簡單的住宅估價，到復雜的工業、商業和土地估價……在那時期，行業尚未完全市場化，或多或少顯露出尚示褪去的行政色彩，其應用范圍也相對狹窄，領域主要在于抵押融資、司法訴訟、課稅、拆遷征收等常規估價服務。經歷3年工作，從開始的磕磕碰碰，到最后的融會貫通，一步步了解估價工作意義，加班成了家常便飯，懷揣對工作的激情努力攻克各項難題。因為堅持和努力，能夠自信而從容地應對各類復雜的項目任務，但并不代表我的成長停滯不前。從入行開始到喜歡這一行，有一個夢想，渴望取得執業資格，成長為一名以專業知識為社會創造價值的人。
多年后攻下了房地產估價估價師、土地估價師執業資格，踏入職業人生的第一個小目標。我尤為珍惜并懂得了在這個行業的耐心和堅持的重要性，喜歡上房地產估價對于我而言不僅僅為職業和謀生，成為專業人士，更能實現自我增值和價值。
（二）深化“放管服”，營造法治環境，與行業共同成長
2013年以來，人力資源社會保障部按照國務院要求，連續7批集中取消434項職業資格許可和認定事項，削減比例達70%以上，在“七連清”的基礎上，形成了我國職業資格目錄框架。房地產估價師確立為準入類職業資格，因其所涉職業（工種）關系公共利益或涉及國家安全、公共安全、人身健康、生命財產安全。土地估價師確定立為水平評價類職業資格，是具有較強的專業性和社會通用性，技術技能要求較高，行業管理和人才隊伍建設確實需要。此輪深化“放管服”改革、職業資格制度改革，實現了職業資格清理由“治標”到“治本”的關鍵性轉變，對于提高職業資格設置管理的科學化、規范化水平，持續激發市場主體創造活力，推進供給側結構性改革具有重要意義。來到2016年，《中華人民共和國資產評估法》正式頒實施，這一評估行業的首部大法將資產評估行業擴大到了包括房地產估價在內的各種評估專業。資產評估法明確了評估分專業領域和專業類別，確立了按照各自職責分工對評估行業進行管理的行政管理體制和自律管理制度，并鞏固和深化行政審批制度改革成果，為全行業營造了法制環境。按照市場改革方向，取消了評估機構設立審批等諸多限制，降低了從業人員準入門檻，拓寬了行業發展空間，有力推動了大眾創業、萬眾創新。
不經意間在本行業滾打磨練了10多年，我也在估價工作中付出了汗水，收獲了知識，得到了歷練。經歷技術、營銷和管理的相互崗位輪換后，在“大眾創業，萬眾創新”的時代口號感召下，2016年我再一次做出抉擇，成為分公司的合伙人，創業實現職業人生的第二個目標。走上真正需要獨立擔當的管理崗位的那一刻，層次的提高，就不再是單純的技術或市場營銷了，任何工作都要具有敬業、擔當、帶頭、工匠精神，把職業當事業來做。在潛移默化之中，估價行業經歷快速發展時期之后，與其他行業一樣同處在一個信息變革、技術迭代、產業升級的浪潮中，市場萎縮，內卷嚴重，專業升級、服務轉型……此時機遇和挑戰并存，發展與變革同步。作為經營者也更多關注行業動向，謀求更多發展的機遇，知曉要在這一行業立足，需要緊跟時代不斷學習和創新。業務也從鑒證性估價為主轉向鑒證性估價與咨詢性估價并重，從發現和展示價值為轉向挖掘和提升價值，一步一步探尋未知業務領域，成功完成了鎮級工業園區物業摸底調查、物業管理服務費定價評估、市政公共停車場租賃方案編制等具個性化的咨詢顧問服務。
從事一個行業時間久了，不勉會對自已的職業選擇進行審視。閑余時間經常與同事、同行交流為什么要從事這個行業，很多人回答是“養家糊口”，但是也有更多的人是因為“專業、學習、社會地位”，甚至有人是因為“社會正義、社會責任”。每一次我都會被他們感動，我也是一名估價師，我也有在這個行業的理由“行業價值”。
（三）發展與變革同步，挑戰和機遇并存，與行業抵肩同行
行業的發展不能脫離時代，要置身于國家經濟發展的大背景下去考慮，以服務國家經濟建設為主題，以專業為主線，不斷創新服務方式，豐富服務內容。2021年住房和城鄉建設部辦公廳 自然資源部辦公廳關于征求《房地產估價師職業資格制度規定（征求意見）》《房地產估價師職業資格考試實施辦法（征求意見）》意見的通知（建辦房函[2021]318號）發布，30年有房地產估價、土地估價行為以來，首次合并估價師職業資格和職業資格考試。這種合并通常是為了實現規模效益、提高競爭力、拓展業務范圍、增加市場份額和降低成本等目的。合并后的土地房地產估價師可以更好地服務客戶，提供更廣泛的服務和更高水平的專業知識和技能。同時，合并還可以增加公司的實力和穩定性，提高其在行業內的影響力和地位。房地產估價也由過去管理職能轉變為鑒證和咨詢作用，房地產估價的涵義也將更加廣泛和充實，同時對估價專業人員的要求也將更加嚴格。《中華人民共和國資產評估法》實施開啟估價行業法治新時代，估價機構陸續完成“三體合一”，未來房地產估價師將會發展成為綜合性人才，掌握會計、審計、稅務、律師、券商等各個領域的知識層面勢在必行，實現跨界融合。
進入新時期，我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，由規模速度型轉向質量效率型，由增量擴能為主轉向調整存量，做優增量并舉。經濟社會發展和房地產市場發展處于大轉型時期，政府管理方式、職能的轉變，估價行業發展內外環境也發生了深刻變化，也正處于大轉型時期。我們行業也呈現一定的人員流失，部分人會選擇轉行去其他行業，或者進入其他崗位。仍在堅持的原因大概可以歸結以下三類：一是，確實是對這份職業十分喜愛，樂在其中。二是，物質欲望不高，且承壓能力強，在基本生存需求得到滿足的情形下，高負荷工作并不會對意志造成沖擊。三是，騎驢找馬，只是還沒有確定好退路。因為這份職業專注和行業堅守，我開始創立公司，用自已的專業技能、職業道德和勞動，為房地產估價行業做大做強，高質量發展添磚加瓦。這年，獨立撰寫的論文《物業服務費第三方評估實踐探討與分析》，有幸在“2021年中國房地產估價年會”論文評選中榮獲二等獎，收錄于2023年出版的《<房地產估價回望與前瞻>2021年房地產估價年會論文集》并公開發表，2024年成為廣東省房地產估價行業專家庫人員，行業的認可成為激勵我砥礪奮進動力。
“知所從業，思所將往，方明所云”，我知道要成為一名優秀、專業、一流的估價師和管理者，還需要更多地積淀與思考。24年的職業生涯和堅守，希望能成為行業價值的傳承者，把行業前輩關于行業價值，結合到新的時代行業創新中，讓行業價值能發揚光大，延續下去。作為房地產估價行業一份子，我始終堅定用理想信念照亮職業道路，堅持發展自我，傳遞薪火希望，專注估價，為行業之傳承和發展。
二、感悟
未來估價行業市場是多元化，全生命周期，全產業鏈的市場，同樣需要多元化的服務，不僅限于房地產估價，還有估價外的多種服務模式。如深耕估價專業領域，形成有業務特色的估價服務，集合評估、咨詢、數據應用等為一體的咨詢服務。在從鑒證房地產價值至發現價值規律，在專業能力上都需深入到極致。行業的發展，我們是參與者、建設者、見證者……把對行業秉持著一顆初心，一腔熱血，一身擔當，只為以專業知識為社會創造價值。
（一）無論未來發展模式如何，房地產估價初衷不應改變也不可缺
2023年我國第三產業增加值比重為54.6%，自2013年起連續10年超越第二產業。房地產估價行業是專業中介服務行業之一，屬于第三產業，房地產估價服務行業雖小眾，但具有不可替代性，它與金融服務、資產管理服務、法律服務等服務行業緊密聯系，是我國產業結構轉型升級不可或缺一部分。房地產業占國內生產總值比值大概是7%，加上建筑業等相關產業達14%左右，土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財務的將近一半，房地產貸款加上房地產抵押貸款占全部貸款余額的接近40%，房地產占城鎮居民家庭資產的六成。且房地產是產業鏈較長的行業，在其全生命周期中，從過去土地出讓到房地產轉讓、租賃、抵押、稅收、征收、拍賣等各類經濟活動，到現在我們聚集自然資源、城市更新、不動產管理與處置、民生福祉等領域及衍生出的業務鏈，催生了多階段、多維度、全流程、全方位的估價服務需求。在這些經濟活動中，房地產估價師充當價值的發現者，以獨立客觀的第三方發表專業意見，為經濟行為參與者提供價值參考，這是房地產估價的主要功能和作用，是估價行業發展的初衷。
房地產估價行業生存和發展之道，最核心的是要能夠通過估價或咨詢服務為客戶解決專業問題，為客戶提供涉及房地產價值專業服務，既要探尋和發現房地產的價值，也要體現出對于估價活動主體的價值創造。如曾在房地產估價繼續教育培訓中，授課老師講述過他自己承接的某一估價咨詢項目，用他自已的專業性和認知為客戶出謀劃策，既按要求高質量完成項目又解決了客戶疑難問題和規避了風險，客戶真心愿意額外支付服務費，贏得客戶首肯。沒有人會無緣無故花錢估價，為什么你收不到足額的評估費，是因為你沒有為對方的經濟行為作出應有的貢獻，不能提供專業的意見，不能為客戶創造價值的服務不是真正的房地產估價。無論新階段的發展模式如何，從生存和發展、到變革和轉型，到創新和融合，房地產估價行業的初衷不應改變也不可缺。
房地產估價不僅是一門藝術，也是一門科學。有些從業人員打著房地產估價是一門藝術的幌子，肆意加入一些個人主觀臆斷，讓人們對我們行業認識較片面甚至誤解。房地產估價的科學性，帶來了房地產估價的專業與客觀，而其藝術性，是在科學性的基礎上的一種升華，二者的相輔相成才能正面顯示房地產估價的專業性和重要性。我們應當立足于專業服務，堅守估價機構和估價專業人員的“獨立、客觀、專業”的職業操守，通過專業知識和創造性勞動，實實在在為客戶解決問題，滿足客戶的需求，才能在為客戶創造價值的過程中，實現估價師、估價機構和估價行業“專業服務，發現價值，創造價值”的行業價值。
（二）練就扎實專業技能，做靠譜專業人士
我們所知，行業、機構和個人是一個命運共同體，誰也不能置身局外，行業進入轉型升級、創新融合階段，我們必須從各層次和多方面重視增強從業人員的綜合素質，方能保證行業可持續高質量發展，行穩致遠。
新時期變革和融合，需立足專業服務，堅守專業人士獨立地位，始終堅持客觀立場，維護估價機構和估價專業人士形象。比如我們一直熱衷討論的行業轉型升級中數字信息化建設、人工智能、區塊鏈等如何應用于估價創新和融合。任何人都阻擋不了技術革命的步伐，但是技術能替代的只是智能，替代不了人性，因為新技術改變不了估價本質，難以發現價值、創造價值。估價本質是信息公開和提供市場公信力產品，對于信息公開，新技術當然有優勢，但如果因為某些方面的信息壟斷，新技術的作用也會失靈，在市場公信力產品方面，新技術可以解決一些形式上的問題，但不能解決誰是真實的信用提供者。可見，專業估價活動，自始至終實質性區別于其他機構和非估價專業人士的，不是所謂大數據信息化所表現出來的各種載體的不同，而是在估價專業性所決定估價師專業技能、專業知識、專業品質中體現的思維與創造。
練就扎實的專業技能，做行靠譜的專業人士。一是需通過經常性的，不懈的學習和不斷的與估價業務實踐的結合，才是知識更新和業務素質提升的重要渠道。如果學習只限于學分的獲取，就只能為紙上談兵，完全背離了學習的根本目的。二是加強實踐知識不斷積累和總結，業務實踐的過程就是知識積累更新的過程，那么總結的過程就是業務中成長過程。一個高水平的估價師就應該把學習的知識作為基礎，把不斷的總結做為業務水平提高的必需途徑。三是專業精進，注重專業分析能力。“專業精進”可以理解為一個人的專業技能、知識、行業和職業道德等不斷提升和改改善，專業形象更好的過程，它能培養估價師一種追求卓越、精益求精、遵守承諾的專業精神。尋找機會不斷學習估價方面的新東西，參加專業交流會議、參加新知識課程、自已閱讀行業出版物、與行業專家交流和探討，加入一上些專門的專家指導組織，從中學習提升自已。“注重專業分析能力”是注重市場調研、信息的收集，基礎數據的整理，保持對市場敏銳的洞察和分析能力。很多估價機構和估價師缺乏必要的基礎數據積累，采用的案例、參考數據只能通過網絡查找的單一途徑獲取，分析判斷技術手段粗淺無針對性。這樣的專業估價報告，在信息公開透明的互聯網大數據時代，估值專業性和準確性就難以取信于客戶。相反房地產經紀等之類的中介和專業的數據商，則撐握著大量客戶資源和市場數據，其對相關業務產品的估值判斷甚至比我們估價師更專業和精準。
三、結語
櫛風沐雨30載，使這個行業歷程坎坷，也充滿希望。作為估價行業變革和新時期進程中的見證者、參與者、受益者，我還將繼續我的房地產估價生涯，因為熱愛和喜愛，所以堅持！看起來平凡的，不起眼的工作，堅韌不拔地去做，堅持不懈地去學，這種“持續的力量”才是事業成功最重要的基石，才體現人生的價值，才是真正的“能力”。我們估價行業需要的就是這份韌性和堅持，只要對行業有執著的熱愛，堅持下去，就一定能有所作為。
堅守評估初心，我們的行業就會迎來署光！引用柴強會長在2022中國房地產估價年會上的主旨演講的話：“一是堅定發展信心。房地產估價行業是一個永久的、社會必要的行業，長期來看還有很大的發展空間，前景廣闊。二是堅持守正創新。在做好現有估價業務的同時，要與時俱進、不斷開拓創新。三是堅持專業主義。要專業專注于估價主營業務，再拓展到有關咨詢業務。四是堅持長期主義。估價機構做強做大，不是一日之功，而是一個長期努力、逐漸累積的過程。只要從現在開始堅持不懈提供高質量的估價服務，估價及有關咨詢業務將會源源不斷，估價機構就能生存發展，估價行業就會生生不息。”面向未來，房地產估價將會是信息化、規范化、專業化、市場化、國際化高端行業。前景更可期！
作者：潘建鋒
工作單位：深圳誠成土地房地產資產評估咨詢有限公司