摘要：今年是《城市房地產管理法》頒布30周年，該法律確立了房地產價格評估制度和房地產價格評估人員資格認證制度，這兩項制度對于規范房地產市場以及促進房地產估價行業的健康發展起到了重要作用。房地產估價行業在中房學的領導下發展三十年。做為一名估價師見證了行業的快速發展，本文從個人執業過程中幾個小故事進行分享行業的變化，在客戶不同需求下不斷成長，從數字到價值，不斷積累經驗向專業化發展，從簡單的數字計算逐步向為客戶提供有價值的服務轉變。
關鍵詞：房地產估價；數字；價值
一、其實業務量不是問題
（一）初涉房地產估價行業、滿心疑惑
九十年代末進入房地產估價行業，第一次跟估價前輩去查勘現場是深圳市怡景花園的一套住宅，在公交車上我問前輩，這一份評估報告收多少錢？“500塊”，我默默地算了一下，200份也不過10萬塊錢，公司養一堆人能掙錢嗎？況且有這么大的業務量嗎？一個月幾百份報告可能嗎？前輩看出我的顧慮寬慰我說：“做得好業務量不少的、不象你想象中的那么難”。這個行業太小了，我是繼續還是換個行業？還好沒有下車，見證了后來三十年的蓬勃發展，小行業也有大發展。
（二）房地產估價業務量迅猛增長，帶來了自動估價系統的發展
2000年初加入世聯評估首先是跑盤、手繪樓盤地圖、調查并做好價格表，然后根據公司EVS自動估價系統樓盤制作要求，完成數據收集與錄用、RP值的計算等。當時數據系統建設學習香港五大行的經驗，主要是為內部估價師使用，而在長期數據積累下，迎來了大數據全面發展、作業模式的變化，從當初是否有業務量到個人貸款評估報告每月持續增長，房地產市場爆發帶來了各評估機構業務快速發展，從人工1.0的模式向數據2.0發展，科技的發展對行業產生了深遠影響。隨著市場化成交案例透明度不斷提高，自動估價系統在金融機構、稅務部門廣泛推廣，緊隨科技進步推動房地產估價行業發展。而今，房地產估價行業正在采用創新的方法和技術，如人工智能、大數據分析和區塊鏈等，來提高評估的準確性和效率。這些創新實踐為客戶提供了更加精準和個性化的價值服務。
二、專業上對靈魂的拷問
（一）你們有專業期刊嗎？
第一次跟市場人員一起去銀行拜訪客戶，銀行信貸部門領導拿起桌上一本世聯期刊問我們，你們公司有專業期刊嗎？靜默、尷尬……，原來承接評估業務，除了跑得勤快，還要有專業武器和工具。專業期刊對我影響一直持續多年，小小的估價師不僅可以寫估價報告，也能在四方格子里一展自己的文采，專業文章的撰寫在提升估價師專業素養和對外傳遞專業觀點方面非常重要。專業刊物為一線估價師經驗沉淀、前瞻技術應用探討起到了載體的作用，同時在那個沒有電子刊物、紙媒發達的時代及時向客戶傳遞估價師觀點、市場信息、案例分享等。行業發展離不開專業信息分享，現在有更多的路徑、方式宣傳和發表專業觀點，期待行業更加開放、健康。
（二）兄弟，你這樣做估價行業就完了
第一次服務外資房地產機構擬進入深圳拿地開發投資咨詢項目，洋洋灑灑多種方法計算出結果，在向公司高層內部匯報評審時，老板聽完說了一句：“兄弟，你這樣做估價行業就完了”，崩了……徹底崩了，我怎么就把估價行業做完了呢，不都是按標準做的測算嗎？后來在項目組團隊智慧的力量下出色地完成了本項目，通過了市場驗證。后來我又復了次盤，從第一稿、第二稿到終稿結果，真的是醍醐灌頂：評估行業是個傳統的行業，估價方法是固定的方法，但是市場是不斷變化的，遵循市場規律、我們要學會用科學的工具、前瞻的眼界預測未來，不是一成不變的套用公式，而是對市場的判斷，通過方法論計算幫客戶解決問題。從數字到價值，實現從0到1質的變化，不僅是計算出來數字結果，是一系列論證下的數字內涵，真正幫客戶實現價值。正所謂，估價測算雖然不是像建筑設計那樣的“創意行業”，但它們也可以是充滿創造力的。
（三）修正因素為什么選這些？為什么修正2？
估價的魅力在于市場的千變萬化，房地產市場特征之一的獨特性說明了沒有任何一宗物業是相同的。記得第一次在北京向天津房地產開發企業匯報測算結果時，當場客戶拋出問題：“為什么選這些修正因素，為什么修正指數是2,不是3？”，在未來多年執業過程中我們經常會碰到客戶這樣問，但當時面對突然發問還是有點懵圈，暗自想這不是行業經驗嗎？怎么會提出這樣問題？找碴？挑刺？大意了？準備不足？應該多從案例、市場上提取有關數據統計才能做到臨危不亂。問題回答代表著專業人士的能力、讓客戶信服的態度，由于每一單業務都對應著客戶明確的委托目的，因此深入理解客戶需求，是估價師的基本功，積累參數的形成，讓紙面的數字實現客戶價值是帶給我們職業生涯可持續發展的動力，這充分說明了估價服務已經從單純的數字計算，發展成為提供市場洞察和戰略建議的專業服務。估價師利用先進的數據分析技術和市場研究，為客戶提供更深層次的決策支持。
三、從被動服務到主動參與，與客戶建立良好的關系
房地產估價行業正在從被動提供服務，轉變為主動參與客戶的資產管理和決策過程。估價師通過深入了解客戶的需求和目標，提供定制化的價值服務和戰略建議。
（一）2003年客戶寄來的板藍根沖劑
2003年SARS來勢洶洶，深圳市整個城市板藍根沖劑脫銷，根本買不到，當收到某醫藥公司派人送來了一箱板藍根沖劑，分給同事時瞬間被客戶的行動所感動，這是我曾經服務過的一家客戶，為該公司提供項目改造可行性研究分析服務。我們作為一家房地產中介服務機構，提供的專業服務得到客戶認可的前提下，換得相互尊重和關心。
（二）我們就是按著你們出的方案實施
城市更新項目的成功關鍵在于其經濟可行性，這不僅滿足了政府在土地出讓時對歷史文化建筑的保護要求，而且實現了現代元素與歷史遺產的有效融合。我們項目團隊深入分析了當地細分市場和全國范圍內的類似成功案例，制定了一個既符合當地特色又可持續的方案，以供客戶決策。這一方案最終得到了市場的驗證，將報告書中的構想轉化為了生動的實踐案例。客戶對我們的方案贊不絕口，每次會面時都會提及項目是按照我們的方案實施的，這不僅是對我們專業服務的高度認可，也是對我們團隊能力的肯定。因此，解決客戶問題不僅是估價師的職業追求，更是激勵我們不斷前進的動力。
（三）第一次在香港國際仲裁中心專家出庭作證
作為一名持有美國房地產估價會員（MAI）資格的房地產估價師，2013年受香港某知名律所的委托，除提供山東省某工業項目的房地產評估報告之外，合約還明確要求提供評估后續專家顧問與專家證人的服務。當站在香港中環香港國際仲裁中心看著藍天、維多利亞港時，我想另一方委托執證的是香港某一會計師事務所測量師，怎么著，從國內房地產估價規范、土地規程、房地產市場、土地交易案例各方面都應該是我的優勢，我必須為我方委托人的爭取最大權益。出庭前明確我用中文，現場仲裁庭配備翻譯人員，在陳述完我的評估觀點之后，接受被告、原告兩方律師的盤問及執證，整體過程比較流暢沒有過多的火爆爭議。事后總結：出庭前與律師充分溝通、做足功課而專業（資料準備充分、預測可能的問題）、執證中數據須有理有據、表述邏輯清晰（讓翻譯人員能理解有效傳遞意見）、避免拖泥帶水引起不必要的爭議問題。后續該律所還因我當時較好的現場專業表現，有過更多接觸與業務推薦。這就是房地產估價行業的魅力，作為一名專業人員，不斷接受挑戰不斷總結成長。估價服務已由從單獨的房產評估，轉變為跨領域、跨行業的協同合作。估價師與金融、法律、稅務等各個領域的專家合作，為客戶提供一站式的房地產解決方案。
四、這是一份可以做到老的行業
（一）讀AI課程獲取會員資格
2007年參加美國房地產估價培訓及會員資格考試，對國外房地產估價標準、方法、應用充滿著好奇，感慨于國外交易數據的透明，多種統計方法在估價行業的應用，尤其是投資人最為看重的收益法，不同場景不同模式不同參數確定的依據分析，讓人大開眼界。除了估價技術方法上的提高外，每門課程的培訓講師基本上是銀發蒼蒼的美國估價師，他們對估價行業的熱愛，對專業的赤誠之心，讓我感動的同時也讓我發現這一份值得付出可以終身職業的行業。
（二）專家評審中的不斷進步
從最初的報告撰寫到機構內部的三審流程，再到目前的外部評審工作，我的職業生涯不斷進步和拓展。作為一名軍隊房地產評估專家，我深感榮幸同時也肩負著重大的責任。在線上評審或現場踏勘的過程中，深受其他專家們敬業精神的感染。無論是南部省行業協會的會長或秘書長，還是機構的董事長，他們依然堅守在工作的第一線，晚上加班審核軍產報告，提供詳盡的評審意見，并指導估價師進行報告的完善與修訂，這種專業精神和敬業態度值得學習和尊敬。在與專家的共同工作中，我不斷積累相關知識和經驗。我經常與其他專家交流，認為評審軍隊項目是一項極具挑戰性的任務，尤其是在厘清附件內容時，需要投入大量的時間和精力進行資料梳理和信息整理。每種資產類型、產權權屬以及評估目的都有其獨特性，這些特點不斷激勵我們追求專業上的精進。
作為估價師，我們必須具備良好的綜合素質、清晰的邏輯思維能力以及準確的表達和溝通技巧。正如古語所說，“活到老，學到老”，持續學習，不斷提升自己，以適應不斷變化的行業需求。
五、結語
三十年我們見證了我國房地產估價行業的蓬勃發展。自法律明確規定實行房地產價格評估制度和人員資格認證制度以來，我們已走過了三十個春秋。在這一過程中，中國房地產估價師與房地產經紀人學會引領著行業不斷前行，實現了從素質提升到服務模式創新的全方位發展。
三十年，不僅是一個時間的節點，更是一個發展的里程碑。在行業的上升期，我們滿懷激情，不斷開拓進取；在經濟調整期，我們勇于創新，尋找新的增長點。房地產估價行業以其獨特的魅力和潛力，不斷吸引著一代又一代的專業人士投身其中。
展望未來，我們滿懷期待。期待行業能夠繼續以創新為驅動，以專業為基石，迎接更加精彩和燦爛的明天。讓我們攜手并進，共同書寫房地產估價行業新的篇章！
作者：曹亞琨
工作單位：深圳市世聯土地房地產評估有限公司