摘要：改革開放后中國房地產發展勢頭迅猛，房地產估價行業應需產生。房地產估價行業從零開始，三十年來與時俱進發展生產，在所有估價人員和機構的共同努力下蓬勃發展。經過多年的發展，房地產估價成為國內房地產市場不可或缺的分支行業。在此以估價師身份回憶我國房地產估價行業一路的發展歷程和成就，來紀念中國房地產估價師與房地產經紀人學會成立30周年。
關鍵詞：中房學；房地產；房地產估價行業；脫鉤改制；互聯網
一、房地產估價行業產生背景
時間彈指一揮間，中國房地產行業從零開始，在中國大地上蓬勃發展。從中國任命第一批房產估價師到確立最早的房地產估價師職業資格考試再到中房學成立至今30周年，從業多年，一路見證了中國房地產估價行業和中房學從蹣跚學步到初露鋒芒。不可否認，中國房地產估價行業的引入、發展時間較晚，但中國土地面積廣闊、中華民族傳統的“戀家”思想也讓房地產的需求基數巨大，背靠國內改革開放發展時機，房地產行業在中國短時間內迅速崛起并不斷壯大從而催生出房地產估價等一系列衍生行業。
早年間我國的房地產發展主要以房地產開發為主，以新建的商品房為主要形式。近年來經過多年的發展中國大部分城鎮房地產開發基本完成，而房屋的使用壽命較長，一般不易損壞，催生了龐大的二手房交易的需求。但是由于房地產價值較高且受環境和市場因素影響程度較大，買賣雙方就其市場價值無法形成精準認識，因此需要專業的房地產經紀機構介入交易過程，對房地產價值進行評估，從而促進了房地產估價行業的發展。
二、房地產估價發展起步
1993年，通過國家建設部（現為住房和城鄉建設部）、人事部認定，全國第一批房地產估價師正式誕生，揭開了中國房產估價行業發展新篇章。此后隨著房地產估價行業的興起，估價師和估價機構的數量不斷增加。隨著房地產市場和估價隊伍的擴大，為了規范房地產估價市場，確立統一的執業標準、規則，中國房地產估價師與房地產經紀人學會因而成立（以下簡稱“中房學”）。1994年中國房地產估價師與房地產經紀人學會在深圳正式成立，有幸參與并見證了中房學的成立、10年、20年周年紀念。值此中房學30周年來臨之際，作為一名從業多年的估價師，不談能力強弱，也在房地產行業浮沉多年，在此提筆回憶當年歷程。
改革開放后，隨著中國城市化發展和拔地而起的鋼筋水泥，房地產估價作為房地產行業的重要分支，呈現出蓬勃發展的勢頭。1995年3月，國家建設部（現為住房和城鄉建設部）、人事部頒布《房產估價師職業資格考試實施辦法》，這也是國內最早確立的執業資格考試制度。因此，只要對房地產行業感興趣的人員在通過專業考試均成為估價師進而踏入房地產估價行業。當時預感房地產估價行業市場廣闊，發展潛力無限。憑著一腔孤勇和對房地產行業的憧憬成為了一名專業估價師。成為估價師不僅代表著社會對我們所具備的專業理論的認可，同時也是對我們身份的一種認可。房地產估價師作為為他人提供知識性服務的第三方其實屬于房地產經紀行業，但人們對于“房地產中介”一詞往往存在刻板印象。實際上，包含買賣、詢價、評估等交易過程均屬于房地產經紀的范疇。近年來，中房學和所有房地產從業者致力于運用自身的專業水平和高尚的職業道德來扭轉房地產中介行業在大眾心中的形象，隨著時間的推移，房地產中介之于公眾的印象被不斷提升。
三、脫鉤改制之房地產估價步入正軌
2000年，國家為了保證房地產價格機構客觀、公正執業和平等競爭而推出房地產價格評估機構脫鉤改制政策。房地產價格評估機構的中介服務機構隸屬或掛靠在政府部門的，在人員、財物、職能和名稱等方面與政府徹底脫鉤，從而更加保證了評估過程的公正性和專業性。這使房地產估價機構真正成為自主經營、獨立發展、自擔風險的獨立法人中介機構，從而激發了更多房地產估價人員專注于自身技能提升和對職業發展的思考，促進了行業內的良性競爭。房地產脫鉤制度的實施刺激了大量房地產評估機構的產生，當時很多滿心壯志的青年估價師抓住時代風口，合力建立專業評估機構，多年來在房地產評估行業上野蠻生長，也算在房地產估價市場成了一番建樹，如今很多經驗豐富的龍頭評估機構都是脫鉤改制后新催生的產物。
四、房地產估價之人才培養
在我國房地產市場快速發展和中估學的正確引導下，房地產估價師逐漸成為炙手可熱的就業方向，估價師隊伍和估價師機構不斷擴增。93年中國最早一批認定的估價師實際上大部分并不是房地產行業的學術人才，硬是憑著一股沖勁在中國估價市場中開疆擴土。后來在房地產估價行業的發展背景下，估價師的人才培養模式逐步規范，越來越多學校開始注重房地產估價有關專業。房地產估價行業工作不僅要建立在科學的估價理論和估計方法上，估價師個人還需要有豐富的實踐經驗和判斷能力來來面對不同房地產地理位置、政策環境和時效等因素。很多建筑高校采用理論和實踐結合的方式，即不僅在課堂教授估價知識和方法，同時鼓勵并提供平臺讓學生前往房產企業實踐。房地產相關機構吸納新時代房地產估價力量，也從中收獲了很多看待房地產估價行業的新視角。這樣了解房地產行業的最新動態，不僅提高了學生的理論知識儲備，同時鍛煉學生看現場等實踐能力，也是為房地產估價行業的未來輸送了大量專業、獨立的綜合性房產估價人才。
值得一提的是學校不是房地產估價學習的終點，即使通過執業資格考試，成為專業的估價師也不是職業生涯學習的終點。每位估價師仍要定期接受繼續教育來保證身為房地產估價師的專業能力和職業道德水平。與時俱進，及時更新房地產市場信息和執業規范是每位房地產估價師的職業要求。同時為了監督房地產估價市場行為，為社會公眾查詢企業和個人信用信息提供服務，建設部采用房地產企業及執業人員信用檔案制度規范估價師的行為。
五、房地產估價發展過程之更正弊病
后來隨著房地產市場發展和人員擴增，房地產估價行業規模初具，各方面發展趨于平穩。在中國房地產估價師與房地產經紀人學會的監管和推動下，逐步形成完整的組織架構，評估流程已經形成系統化流程，但很多成熟行業類似的小弊端也初具雛形。例如很多房地產估價機構內在估價過程中存在機械套用報告模板、對不同估價對象缺乏靈活性思考的現象。機構發展不斷完善，產出評估報告的流程逐步規范，在需求增加的基礎上，為了應對產出速度而忽略了質量。同時在地方甚至存在應客戶要求做出超過估價對象本身價值的高估價、機構之間為接業務惡意競價等不良現象現象，種種原因導致的房地產評估報告質量良莠不齊，給房地產估價行業發展帶來了極大阻礙。
針對行業存在的問題，中房學建立完善的從業標準和收費標準，并通過開展法律培訓繼續教育來提升估價師和估價機構的法律意識和道德。同時以中房學為平臺，建立全國統一的房地產估價行業房地產信用檔案系統。同時結合國家和社會對房地產估價師的相關要求，加大對房地產估價師和房地產評估機構評估工作的監督力度。評估報告采取簽字擔責的方式，每位估價師都要對自己所出具的報告質量擔負責任。尤其是對部分估價師在評估過程中存在的惡意迎合銀行或其他客戶的需求而出具超出評估對象本身價值的評估價格將被嚴肅處理并記錄進信用檔案，以此來約束估價師行為，避免對房地產估價行業和社會產生不良影響。而且中房學通過不定期走訪會員單位，了解單位內部評估制度，要求企業上傳存檔報告，建立統一的估價備案系統來監督各估價師和機構產出的報告質量，從而使房地產估價行業逐步發展規范化和系統化。
六、房地產估價創新之互聯網的應用
為適應市場經濟發展、促進房地產價格評估市場的健康發展，中房學積極探索創新幫助企業和評估師更好地發展，同時在互聯網技術迅速發展的背景下與時俱進，融入行業信息化發展。早年間的房地產評估報告主要靠估價師們手寫之后再打印成冊，測算也是用原始的計算器敲擊完成。隨著信息時代來臨和互聯網的發展，房地產數據分析、各種現代化房地產信息軟件以及“云估價”等技術的運用，讓房地產估價行業的產出效率有了大大提高。大數據平臺也能整合區域估價師產出的估價報告，做到有問題隨時溯源，對房地產估價行業的規范性起到監督作用。依托互聯網線上平臺，中房學組織各類線上主題培訓以及繼續教育系列課程，一方面能夠提升房地產估價人員的專業化水平，另一方面也能確保信息化平臺的應用程度，保證房地產估價師和機構能融入高效互聯網時代發展，提升自身的核心競爭力。
七、展望未來
我們承認，改革開放之后中國房地產逐步開始發展，房地產估價行業起步相比于發達國家時間較晚。但也不能否認的是，中國房地產崛起迅速，又在短時間內發展出房地產中介等衍生行業。與世界發達國家房地產中介行業相比，在二手房買賣、租賃等交易市場，中國二手房交易次數和交易數量較之仍有差距，但國內二手房交易率仍在飛速上升，房地產估價在中國市場具有較大發展潛力。中國房地產估價行業探索發展仍在途中，房地產估價城鎮化發展過程中對于地方鄉鎮的輻射力度不夠強，其主要集中在經濟發達的城市，下屬地方鄉鎮廣泛缺乏正規的房地產評估過程；目前大部分評估機構的業務來源較為單一，我們仍有很大空間探索和延伸房地產估價的業務范圍和估價類型；在對于房地產目前房地產估價主要使用的還是市場比較法、收益法、成本法等基本方法進行評估，學習國內外評估理論來優化估價方法是面對未來復雜的評估環境的最優解。總而言之，中國房地產估計前景一片大好，估價師們要做的只有提升自身的專業素質，優化評估報告的質量才能將房地產估價事業推向新的高潮。
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作者：孫業勇
工作單位：安徽省房地產業協會