（閆旭東）
北京仁達房地產土地資產評估有限公司名譽董事長 閆旭東
向內而生 向遠而行 面向未來估價發展的幾點思考
一、行業發展環境變化
回望過去，改革開放波瀾壯闊，土地有償使用制度改革、住房體制改革、國企改制、物權法實施等為估價行業發展提供了蓬勃動力。全國房地產（住宅+非住宅）資產總值約600萬億，銀行金融業信貸底層資產超60%為房地產抵押，企業資產中超50%為房地產類底層資產，個人家庭財富超70%為房地產，機會巨大。
當前，行業發展的新情況新變化，可以總結為以下三個方面：
（一）宏觀經濟下行，整體需求下降
一是政府基建、房地產開發投資下滑，影響了征收拆遷業務；二是社會融資增長乏力，抵押估價業務承壓；三是司法處置業務增漲，但規模有限；四是城市更新、REITs等尚在發展階段。2023年以來，評估行業的業務量有所上漲，但是收入并沒有顯著增加，且行業內卷嚴重。
（二）國家和社會對中介機構監管力度加大，責任風險顯露
在整體經濟下行的情況下，監管力度加大，中介機構首當其沖。2024年12月23日，國務院常委會審議通過《關于規范中介機構為公司公開發行股票提供服務的規定（草案）》。中介機構作為“看門人”，即當矛又當盾，本應該客觀公正，但因經濟行為涉及到雙方甚至多方利益，不可避免地受到委托方影響。由此很有可能成為“背鍋俠”，責任風險顯露。
（三）數字化趨勢，擠壓了房地產估價專業空間
人工智能AI等數字化發展，給估價行業造成了沖擊。我們要反思估價機構的專業地位，相對社會大眾而言，所謂的“專業”，從某種意義上來說就是“利用不透明的信息差的技能”。過去，我們掌握了更多的信息資源；現在，信息數據越來越透明，科技工具越來越強，如何維護估價師的專業地位需要行業思考和面對。比如，當前貝殼把房屋信息標準定義為433個字段，是否比我們更“專業”？
估價行業日益受到來自外部的挑戰。
二、向內而生
孟子曰：行有不得，反求諸己。在面對困難和迷茫的時候，想要活下來，只有靠自己。向外，是依靠外部環境的向好和托舉；向內，是依賴內部機制的完善與變革。向內而生的核心是“管理提效”，通過管理提效激發企業內生動力，重塑企業文化、健全組織、創新工作模式，同時外拓內修，實現穩健發展。
一是降本提效，如裁員、縮小或搬遷辦公場地、精簡成本支出、聚焦能回款的現金流項目等，以應對挑戰。二是企業文化方面，企業文化是推動組織、部門、個人持續前進、創新和發展的內在動力。應結合市場轉換的契機，提振信心，激發全員的生存和發展的渴望，締造強大的內生力量。三是組織機制方面，進行整編和精簡，開展扁平化的管理和合伙制，打造一個能打仗、靈活、反應快的組織。四是業務方面，對外以“客戶為中心”，直接和客戶交流，深入了解客戶的經濟行為，展示專業能力，提供解決方案，將銷售渠道轉變為業務合作生態伙伴，和上下游企業開展多方合作；對內進行業務流程再造，注入新機制、新標準，實行全員工作技能重構，提升服務品質，改善資源使用效率，增強風險防范能力，最終實現“降本增效”。
三、美國估價行業數字化趨勢
市場不好時如何應對，可以借鑒國外估價行業的經驗。摘自美國評估師博客 2017年3月29日的一篇發文“估價師的一天”：早上通過評估業務派發系統（Soeedy Title and Appraisal Review Services，極速登記與評估服務）來接單；評估作業使用獨立的估價作業平臺（Appraisers Choice，評估優選）；在本地經紀人使用的多重房源上市系統（Multiple Listing Service，MLS）選取可比物業（sales comparables）；通過產權稅務登記系統（Realist Tax Data，瑞爾李斯特）核驗可比實例的真實性；使用歇爾史威特（Marshall & Swift）公司的住宅造價數據庫，查找成本法所需的建安成本數據；通過洪水災害等核查周邊配套資料；最后，通過瑞爾李斯特（Realist）的自動估價系統（Real AVM）驗證評估結果。此外，還有估價報告上傳系統，以及估價師培訓課程。銀行內部也有評估審核軟件稱為“安貸評估經理”（LoanSafe Appraisal Manager，LSAM）。上述系統，基本都是Corelogic公司研發的，以下詳細介紹。
（一）業務的委托交互實現數字化
Soeedy Title and Appraisal Review Services（極速登記與評估服務）是一款評估業務分發系統。估價作業人員通過該系統進行業務的獲取，包括但不限于項目基本信息、項目交付時間、委托信息等。同時，作為一個分發平臺，該系統配套了相應的分發規則、交付規則、產品規則等。
（二）評估報告撰寫工具系統化
Appraisers Choice（評估優選）是一個獨立的估價作業平臺。該平臺的核心功能在于房地產信息的整合，并生成評估報告。
（三）案例庫數字化
MLS（多重房源上市系統）是一個整合區域房地產交易數據的平臺，其功能的價值在于估價人員可以在海量的信息中，快速索引、匹配可比案例。同時該平臺的第三方身份，具備較強的客觀性與公允性。
（四）案例調查的數字化
Realist Tax Data（瑞爾李斯特）是一款房地產產權稅務登記系統。該系統的功能在于從稅務角度，估價人員可以快速對可比案例的真實性核實，同時對案例詳細信息進行比對、確認，從而達到對案例真實性、客觀性驗證，幫助估價人員合理地進行對比測算。
（五）成本數據庫線上化
住宅造價手冊數據是美國馬歇爾史威特（Marshall & Swift）公司擁有的一個造價數據庫。該數據庫可以動態提供成本法所需的建安成本數據。這些造價數據可以幫助估價人員快速、準確地應用客觀、合理的成本數據，從而確保估價結果的準確性與客觀性。
（六）報告內部初審數字化
Real AVM（瑞兒自動估價系統）是一款自動估值系統，估價師通過人工測算估值與線上自動估值的偏差度，揭示估價報告估值的合理性。
（七）報告銀行終審數字化
LoanSafe Appraisal Manager（安貸評估經理）是一款由金融機構，即報告使用人持有的報告評審系統。用來驗證、質疑、差異化使用估價師的評估成果。
綜上，美國房地產評估師在日常業務中，從評估業務委托分發、評估作業、案例選取和核驗、建筑成本等參數、自動估價系統結果校驗、估價報告審核等全流程，幾乎90%以上的工作節點與工作內容，均通過線上化、數字化的方式完成。
由此可見，評估領域信息化數據化并不等同于自動估價，自動估價只是其中一個方面，重要的是如何應用這些技術輔助估價。數據科技對評估行業的影響主要體現在三個方面：一是提高評估效率，可以更加高效地進行數據處理和分析，?降低人力成本；二是優化評估過程，使評估過程更加系統化、?規范化；三是增強評估的準確性和客觀性，有助于減少人為因素對評估結果的影響，?提高評估的客觀性和公正性。
四、向遠而行
面向未來，擁抱科技，估價的底層邏輯已經發生了變化：一是從單一房地產價值評估，發展為對房地產狀況、市場狀況、物業價值等全方面評價評估；二是從單一時點的價值評估，轉變為房地產全生命周期市場價格變化的預測和監測；三是從只關注時點的市場價值，擴展到考慮實際的收益價值、可能的變現價值；四是從偏重市場比較法，到更看重收益法，看重未來收益現金流預測，看重未來價格的可支持性；五是從一次現時估價，兼顧到未來可能的續貸評估、貸后重估、處置估價的連續性、合理性等；六是從關注價格的合理性，延伸到估價程序全流程的合規性，如現場勘察真實性、案例可追溯性、參數的計算流程和依據等。房地產估價機構需要運用數據科技手段，進行流程再造。
面向未來的不確定性，丘吉爾說過：“運氣只會加持那些信念堅定也有充分準備的人。只有他們，才會真正被幸運擁抱。”我們會幸運的，謝謝大家！