（潘世炳）
永業行土地房地產資產評估有限公司 潘世炳
把握重大政策機遇 推動房地產評估轉型升級
一、新形勢 新階段 新機遇
（一）宏觀經濟形勢仍然嚴峻，但長期向好的趨勢沒有變
當前，世界步入新的動蕩變革期，全球經濟面臨的風險和下行壓力顯著增強，外部環境更趨復雜嚴峻，國內有效需求依然不足，經濟回升基礎仍需鞏固，就業形勢嚴峻。房地產估價業務和宏觀經濟緊密相連，其中既有挑戰，又有機遇。
（二）立足新階段，推動高質量發展
黨的二十大著重強調“加快構建新發展格局，著力推動高質量發展”，并提出“深化國企改革、促進區域協調發展、提升產業創新、實現綠色轉型、全面推進鄉村振興”等工作要求。作為綜合型估價機構，我們要積極開展相關估價及咨詢業務，機會很多。特別是2024年9月26日中央政治局會議指出，要有效落實存量政策，加力推出增量政策，積極推動構建房地產發展新模式，為行業發展指明了新的方向和機遇。
10月8日，國新辦發布會推出的一攬子增量政策，主要包括五方面內容：加力提效實施宏觀政策；進一步擴大內需；加大助企幫扶力度；促進房地產市場止跌回穩；努力提振資本市場。11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議通過《國務院關于提請審議增加地方政府債務限額置換存量隱性債務的議案》 ，重點提出地方政府化債政策“組合拳”。12月9日，中央政治局召開會議，對2025年的經濟工作作出一系列部署，為實現“十五五”良好開局打牢基礎。12月11日至12日，中央經濟工作會議明確2025年要實施更加積極有為的宏觀政策，堅持穩中求進、以進促穩，守正創新、先立后破，系統集成、協同配合，部署2025年經濟工作九大重點任務。隨著這一系列增量政策的落地見效，10月份以來多項經濟指標逐步改善，經濟運行總體保持回升向好態勢。
展望未來，我國經濟發展的有利條件和支撐因素依然較多，巨大的市場需求還有待釋放，我們需因地制宜發展新質生產力，關注新型城鎮化建設、節能降碳改造、數字、綠色、養老、托育等新型消費業態，積極探尋新的發展機遇。
二、房地產估價業務創新
身處百年未有之大變局，但也迎來了百年未有之大機遇。房地產估價行業應立足新階段，洞悉政策內涵，把握發展趨勢，聚焦存量盤活、城市更新、老舊小區改造、綠色低碳、生態價值、數據資產等領域，開拓新的估價和咨詢業務，推動經濟社會高質量發展。
（一）深化國企改革，盤活存量資產
一是在區域范圍內整合各類有經營性潛力的存量資產。協助摸排政府部門、事業單位、國有企業、公共機構等所持有的各類存量資產，包括但不限于：存量土地與房產、基礎設施、公共資源和特許經營權等，并對存量資產的當前市場價值進行評估、審計，對資產進行績效評價分析。
二是利用政策、規劃及市場需求，培育和提升各類存量資產價值。分析不同類別、不同主體存量資產的多元化價值提升方式和盤活途徑，形成有實操性的盤活存量資產的工具箱和路線圖，切實提升各類存量資產的價值。
三是結合城市發展需要和產業布局定位，對連接成片的足夠體量的大片區開發項目，制定開發策略和投融資方案，最大限度培育長期綜合財力，有效化解存量債務風險，積極爭取金融機構的支持，推進實施重大項目。
結合永業行實踐經驗，以“國有三資清理”“資產盤活利用”和“國企功能性改革”為主線，通過“確認、確權、確值”發現資產、提升價值，借助“規劃、策劃、謀劃”實現價值，有效助力資源－資產－資金的轉化。
（二）構建房地產新模式，推進城市更新
從棚戶區改造到老舊小區改造，再到如今將城市更新上升至國家戰略層面，城市更新的重要性日益凸顯。需聚焦“資源－資產－資本”轉化路徑，為城市更新提供覆蓋“策投規建營信”全周期的一體化咨詢管理服務。城市更新的成功案例有很多，其核心都在于能夠實現經濟與社會效益的雙重提升。把經濟賬、社會賬算好了，城市更新才能成功。
以永業行為例，在城市更新的背景下，積極推動資源環境、產業發展、投資金融等要素與經濟活動的耦合協調，為城市區域發展提供智力支持和解決方案。2022年至2024年合計落地1000多個項目，涉及超5000億元投資，超4000億元融資，為50多個地方政府和央企平臺投融資顧問服務，發行專項債項目近800億元。
（三）落實“雙碳”行動，推動綠色發展
生態產品價值實現是貫穿習近平生態文明思想的核心主線。自黨的十八大以來，打通 “綠水青山”向 “金山銀山”的轉換通道，關鍵在于建立生態產品價值實現的體制、機制。2021年4月，中辦、國辦印發《關于建立健全生態產品價值實現機制的意見》（國辦發〔2021〕40號文），明確六大任務：建立生態產品調查監測機制、建立生態產品價值評價機制、健全生態產品開發機制、健全生態產品保護補償機制、健全生態產品價值實現保障機制、建立生態產品價值實現推進機制。永業行以此為基礎，聚焦社會資本參與生態保護修復新模式，研究自然資源資產要素高效配置路徑，保障社會資本“進得去、退得出、有收益”，完善相關政策配套，形成系列研究成果。
（四）挖掘數據潛能，促進生產要素革新
2023年2月27日，中共中央、國務院印發了《數字中國建設整體布局規劃》，明確數字中國建設的整體框架。2023年12月31日，財政部印發了《關于加強數據資產管理的指導意見》。2024年1 月 1 日起，正式進入數據資產入表元年。
一是數據產品研發，包括①需求研判：摸清權屬人對于數據應用的思路和目的；②行業市場分析：結合行業領域的發展情況、市場需求、類似產品的數據交易情況、競爭格局，鎖定目標客戶畫像；③數據產品研發設計：設計數據產品的內容、交易形態、交易頻次。二是估值定價，判斷項目性質，綜合采用成本法、收益法等進行數據產品確值。三是質押融資，對接金融機構，準備質押融資所需手續材料，研判質押率等關鍵指標。四是數據商品交易，協助交易雙方定價談判，提供價格調整策略建議。
三、房地產估價機構管理優化與提升
為實現房地產估價機構的可持續發展，需從多方面優化和提升管理水平。一是以經營利潤和管理效益為核心，強化市場、管理、風控、技術、信息、文化“1+六位一體”企業管理模式；二是聚焦“人事提質”，始終堅持以人為本，充分調動員工的積極性和創造力；三是提升研發實力，加速成果轉化，不斷提升機構的核心競爭力；四是重視平臺建設，加強行業交流，積極拓展業務渠道；五是聚焦“信息提速”，加快數字化轉型，提高工作效率和服務質量；六是樹立品牌形象，推進業務延伸，實現多元化發展；七是加強文化建設，凝聚發展力量，營造積極向上的企業文化氛圍。
謝謝大家！