圓桌對話：未來房地產估價發展暢想
主持人：王波（深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司董事長）
對話嘉賓：
高喜善（北京首佳房地產土地資產評估有限公司董事長）
胡 峰（戴德梁行北區董事總經理）
李秀榮（廈門均達房地產資產評估咨詢有限公司董事長）
李華勇（深圳市國房土地房地產資產評估咨詢有限公司總經理)
王云松 (海南正理房地產資產評估測繪有限公司總經理)
常忠文（安徽中安房地產評估咨詢有限公司總經理）
主持人：30年房地產估價行業發展，從業者感到受益匪淺。估價行業是我們安身立命之本，我們的理論基礎、知識積累、實踐經驗和寫作功底都來源于房地產估價。未來已來，人工智能將會極大的沖擊各行各業，估價行業也不例外。此次圓桌對話主題為未來房地產估價發展暢想，請對話嘉賓談談對未來房地產估價發展的思考。
高喜善：這次會議意義重大，過去的輝煌已成為過去，參與者深感時代變遷。傳統業務正面臨行業內卷的局面，我們需圍繞估價的核心邏輯，向相關領域延伸估價業務和技術，積極拓展城市更新等領域的相關估價服務，蘊藏著很大的機遇。
胡 峰：房地產市場發展會有幾個階段：快速建設的增量市場、精細化運營管理的存量市場和金融發展的資本市場。估價行業應圍繞行業發展脈絡提供專業服務，當前市場仍處于初級階段，我們應對未來發展充滿信心。在房地產金融領域，從傳統的銀行抵押估價業務，向資產證券化和公募REITs等領域發展；從資產價值評估轉向資產運營管理等方面。
李秀榮：當前，數據領域競爭激烈，惡性壓價招攬業務行為較為嚴重，行業面臨內卷，需要尋找新的出路。國務院已允許電子檔案替代紙質檔案，這是機遇。估價機構應緊跟時代加強技術運用，形成自己的數據資產。同時，數據必須依托本地機構賦能，所以估價機構的存在至關重要。人工智能不可能取代房地產估價師的專業價值，而是會幫助估價師做更多事，助力提升估價服務，甚至跨界發展。
李華勇：未來，估價機構將深耕某一個領域專、精發展。人工智能是實現精專的科技工具，應更好加以利用。房地產估價可從縱向和橫向細分領域深入發展、拓展業務。進入存量房時代，估價師可以為客戶提供最高最佳利用分析，實現與客戶共贏。同時，創新服務和收費模式，為客戶創造價值的基礎上共享增值收益。
王云松：估價無處不在，大中小估價機構都應從傳統的評估業務走向咨詢顧問業務，而不僅是在傳統領域競爭。人工智能對估價行業帶來一定的沖擊，但僅是輔助的估價手段。只要房地產市場存在，估價業務會長期存在。估價師也應積極利用人工智能以保持競爭力。
常忠文：各行各業均面臨人工智能的挑戰，制約人工智能發展的三要素包括大數據、算法、芯片，從估價行業需要的處理能力來看，當前這三個方面的要素條件已完全具備，因此，人工智能對估價行業影響較大。房地產估價是技術、藝術和經驗的結合，簡單的估價業務可能會受到很大沖擊，但是特殊的、個性化的、利益主體多元的估價業務仍會需要專業的估價師來完成。估價機構應積極擁抱人工智能來輔助決策，培養既懂技術、又懂管理且跨學科的復合型人才。同時，未來估價師需善于向委托方解釋溝通，匯報復雜問題，這也是未來行業人才培養的方向之一。
主持人王波：當前，估價行業面臨經濟環境、房地產市場、科技進步三個方面的轉變。大家認為，未來房地產估價師如何發揮新的、更大的作用、提供更有價值的服務？
高喜善：城中村改造是當前需高度關注的業務領域，國家和地方出臺了一系列政策推動城中村改造，其巨大的空間為估價師提供了許多機會。估價機構需圍繞政府及客戶需求，積極參與到城市更新、城中村改造中來，提供相關估價及顧問服務，在房地產以舊換新的大潮中尋求發展。特別是上海市率先提出責任規劃師、責任建筑師和責任評估師“三師聯創”工作機制，給估價行業帶來新的機遇。真正懂專業、善溝通、能落地的復合型人才將會在滿足客戶痛點需求的服務中大有所為。
胡 峰：新一輪科技革命對行業的沖擊是不可避免的，估價機構可以更好運用AI技術助力高質量發展。首先，數據對估價師至關重要，應充分利用評估資源，挖掘數據背后的價值，建立評價體系。其次是專業性，如資本化率等估價參數的準確性。此外，人才是發展的關鍵。未來，房地產估價機構需重視數據價值，提升專業性和培養人才，相信在“專業+人才”的雙重驅動下，行業將迎來更好發展。
未來，金融領域的評估將成為重要發展方向，涵蓋融資與交易等廣泛領域。其中，銀行抵押估價業務仍是主體，資產證券化、公募REITs等也具備很大潛力。此外，城市更新和資產大宗交易等方面也存在機遇，估價師最了解市場和客戶需求。同時，應努力提高估價師的社會地位和影響力，城市更新、樓宇經濟、消費等都和估價息息相關，積極為經濟發展貢獻力量，為行業未來發展打下堅實基礎。
李秀榮：估價師現場實地查勘、與客戶一對一交流、工作經驗的積累等是技術不可替代的，能夠確保定價更科學、模型更精準。估價師彌足珍貴，應堅守直接服務于終端客戶的方式，特別是本地估價機構有天然優勢，堅持做難而正確的估價。同時，行業也在積極利用新技術助力提升服務水平。
當前，全國房地產估價師的總體結構和布局不均衡，大城市冗余、鄉村短缺，行業應關注鄉村振興等領域的評估需求，如在農用地評估、宅基地評估等方面發揮作用。人工智能的核心基礎是數據，沒有估價師的數據支持無法實現AI智能服務，因此，要積極搭建評估數據庫。
未來Web3.0時代，估價行業應形成開放合作、資源共享的模式，包括數據資源、專家資源等互聯互通，避免內卷，利用平臺降低成本、提升效率和客戶滿意度，推動數據資產化，以應對市場挑戰。
李華勇：估價產品可分為標準化和非標準化兩類，標準化估價產品易被大數據所替代，如司法評估業務受到阿里、京東拍賣平臺的沖擊。因此，估價機構需轉變思維，提供更多非標準化產品，同時探索發展合伙制模式。此外，估價師應更注重實地勘察和調研，未來部分內業工作可由助理機器人輔助完成，還可以尋求跨界發展。
王云松：當前，傳統估價業務占比40%，咨詢類業務占比60%。AI的沖擊雖然很大，但公司并不會因AI本身而倒閉，可能會因為未使用AI技術被超越，因此，必須盡快擁抱人工智能，參與其中。過去30年，房地產估價師發揮了很大的作用。未來，AI可能會替代部分估價師的工作，甚至改變行業生態，估價師需盡快且積極地使用人工智能。
常忠文：估價師需依托專業素養和從業經驗，聚焦房地產估價、評價、咨詢三個領域，從房地產全生命周期管理出發，在金融、保險、養老等國計民生領域發揮作用，實現轉型升級。面對傳統估價業務受沖擊的現狀，應持謹慎樂觀態度，畢竟人類社會還是人類占主導。
主持人：中房學和房地產估價行業走過了三十年，希望大家用一句話來提出對估價行業的未來展望。
常忠文：大家應加強對人工智能領域知識的學習，可以將其納入房地產估價師考試教材中。
王云松：不管AI對行業的沖擊多大，衷心祝福房地產估價行業持續健康有序發展。
李華勇：估價機構可通過服務創新、細分領域深耕、業內整合及跨界發展等方式，實現可持續發展。
李秀榮：擁抱新時代，保護估價師，培養新一代估價師，讓年輕人更好發展。
胡峰：我一直充滿信心，因為房地產市場發展只是進入一個新的階段。最核心的是人，行業需要關注人才培養。
高喜善：未來，合格的估價師應真正掌握影響價值的核心因素和變化規律，提供深度顧問服務并對結果負責，方能行穩致遠。
主持人：房地產估價是我的終身職業。當前，很多自媒體從業人員并不懂房地產，估價師有天然專業優勢，應學會對外宣傳自己、宣傳行業，用自身專業影響客戶、影響社會。今天的圓桌會議到此結束。謝謝大家！